深度報導／自住仍難貸款？掀搶錢大戰！房市鬆綁 房貸資金陷排撥潮
好房網News記者林和謙／台北報導
央行雖然微幅鬆綁房市信用管制，但購屋族真正面臨的難題，已不只是貸款成數，而是金融機構是否願意核貸，以及資金何時才能到位！央行今（2026）年第三季理監事會後宣布政策利率「連十凍」，並將自然人第2戶購屋貸款成數上限，由六成提高至七成。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士表示，政策表面上增加購屋人的資金彈性，但銀行與壽險公司的房貸排撥潮仍未明顯緩解，部分案件甚至必須等待兩個月。
房貸成數提高 資金未必到位
第2戶貸款成數提高，有助於減輕換屋族及實際居住需求者的自備款壓力，但能否順利取得貸款，仍取決於銀行額度、借款人條件、擔保品鑑價，以及金融機構內部的資金配置。柯昇沛說，當企業融資及其他放款利率動輒達到4％、5％甚至6％，一般住宅房貸利率若仍在3％左右，對金融機構而言，資金運用效益相對有限；即使央行放寬貸款成數，銀行也未必同步擴大房貸承作量。
城市重劃趨勢智庫分析，目前購屋族實際面臨兩道關卡：第一道是央行規定的貸款成數，第二道則是金融機構的核貸意願與排撥速度。政策雖然提高貸款上限，但若銀行沒有足夠額度，或對房貸承作態度仍然保守，購屋人仍可能面臨資金缺口。
柯昇沛表示，央行打開第一道門，不代表房貸資金就能立即到位。對購屋人而言，真正重要的不是可以貸到幾成，而是銀行最後核准幾成、以及何時能夠完成撥款。
銀行壽險同步出現排撥潮
房貸資金吃緊並非銀行獨有，壽險公司也面臨新台幣資金配置壓力。柯昇沛說明，近年壽險業銷售的商品以美元保單居多，資金來源偏向美元；另一方面，台股表現熱絡，部分保戶解約或提領資金轉進股市，使壽險公司出現「收進美元、支出台幣」的不平衡現象。
在新台幣資金有限的情況下，壽險公司面對保戶房貸及保單借款需求，只能延後排撥、提高審核標準，甚至建議客戶轉向銀行申貸。然而，不少保戶正是因為銀行貸款額度不足，才轉向壽險公司尋求資金，最後仍然碰上排撥等待。
城市重劃趨勢智庫分析，銀行與壽險兩端同步收緊，代表房貸問題已由單純的信用管制，進一步轉變為金融機構整體資產配置問題。即使購屋人信用條件良好，也可能因額度不足、內部資金調度或放款順位安排，延後取得貸款。
柯昇沛指出，過去購屋人主要比較利率高低，現在卻必須先確認銀行是否願意承作；當銀行與壽險同時出現排撥壓力，市場就會從利率競爭轉變為額度競爭。
高收益資產 排擠房貸資金？
房貸市場「缺水」，並不代表金融體系完全沒有資金，而是金融機構正在重新選擇資金流向。柯昇沛表示，在高利率環境下，美國公債等金融資產的殖利率具有一定吸引力；相較之下，房貸期限長、利率較低，還要承擔行政成本、信用風險與不動產價格波動，對壽險公司的資金吸引力自然下降。
銀行也有類似考量，企業周轉金、信用貸款及其他高收益業務，可能比一般住宅房貸帶來更高利差。當資金成本升高，金融機構自然傾向將有限額度配置到收益較高、周轉較快的業務。
城市重劃趨勢智庫分析，房貸市場正出現明顯矛盾：一方面，央行希望滿足首購、自住及實質換屋需求；另一方面，金融機構則依照收益與風險重新配置資金。當政策目的與市場資金選擇未能完全銜接，購屋族即使符合規定，也可能面臨核貸時間拉長、額度縮減或利率提高。
柯昇沛說，在高利率環境下，金融機構必然比較不同資產的風險與收益；房貸期限長、利差有限，若其他業務能創造更高收益，有限資金自然可能優先流向企業融資、信用貸款或金融商品。
問題不是沒錢 而是分配不均
央行強調，市場流動性仍然充裕，金融機構超額準備也維持高檔，因此目前並非整體資金不足，而是資金分配不均。類似情況不只發生在房貸市場，中小企業融資也傳出相同聲音。央行除呼籲公股行庫善盡社會責任，優先滿足首購、自住及實質換屋需求，也將持續與金融機構協調。
如果房貸排撥情況未能改善，央行不排除再次邀集金融機構負責人溝通，了解實際承作痛點，避免資金過度集中於高收益業務，排擠民生與產業的合理融資需求。城市重劃趨勢智庫認為，當前金融市場並非全面缺乏資金，而是資金正在選擇報酬率較高、周轉速度較快的出口。央行下一階段政策重點，不宜只停留在調整貸款成數，更應持續掌握房貸排撥時間、銀行鑑價差距及首購族實際核貸情況。
柯昇沛指出，現在的問題不是市場沒有錢，而是資金流向不平均；唯有讓資金精準流向首購、自住、正常換屋及中小企業等實質需求，才能兼顧金融穩定、產業發展與基本居住權益。
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