房價崩別想了？ 何世昌：放心大膽議價85折有機會

文／梁愷恩

房市買氣持續低迷，房價維持高價、買方觀望，市場陷入「量縮價穩」的僵持局面。對於有購屋需求的民眾而言，現在究竟該繼續等待，還是反而是出手的時機？

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，現階段房市買盤確實相對縮手，但這並不代表房價即將大幅下跌；對真正有自住需求、且資金條件足夠的買方而言，現在反而值得開始積極看屋，因為市場冷清之下，部分物件的議價空間已經逐漸放大。

何世昌：台灣人「追漲不追跌」 房價跌不等於成交量會增加

「台灣人普遍習慣追漲不追跌。」何世昌指出，當房價持續上漲時，大部分買方容易出現「錯失恐懼症」，擔心現在不買，未來房價會漲更高，因此反而容易產生進場動機。相反地，當房價開始下跌，買方卻可能產生另一種心理：「現在跌了，會不會還會再跌？」因此，房價緩下跌不一定會帶來成交量增加，反而可能讓買方更加觀望。

從過去房市經驗來看，房價下跌期間，成交量也往往同步萎縮。何世昌舉例，2016年全台房地產買賣移轉棟數創下歷史低點，為24萬5,396棟，當時房價也正處於下跌階段；2017年交易量雖然稍微回溫，房地產買賣移轉棟數為26萬6,086棟，但整體成交量仍處於低檔。因此，房市「價跌量增」並不是台灣市場一定會出現的現象。

建商為何不願降價？「土地成本」才是關鍵

房市買氣低迷，建商難道不會為了加速去化而大幅降價？何世昌認為，其中一大原因就在於建商成本仍高。從營造工程物價指數來看，目前營造成本仍處於歷史相對高檔，平均年增率為4.29%；何世昌表示，若拆解一個建案的成本結構，土地成本通常占總成本約5至6成，營造成本則約占3至4成，因此真正影響建商降價空間的關鍵，其實還是在土地。

何世昌進一步分析，在土地成本仍處於高檔、地主惜售的情況下，即使市場買氣降溫，建商願意讓價的幅度仍會受到成本結構限制。這也成為目前房價「有議價、但難大跌」的重要原因之一。

房市越冷，買方反而越有機會？「議價」或成為關鍵

既然房價不會大幅下跌，那現在究竟是不是購屋時機？

何世昌認為，真正值得注意的並不是「房價會不會全面大跌」，而是市場冷卻後，買方的議價能力正在增加。「現在買房子的確是有比較大的議價空間。」以新成屋爲例，根據内政部統計，2025年第四季的全台代售新成屋數量約有11萬2,501件 ，建商賣壓大，自然議價空間比較高。

至於預售屋，何世昌也建議買家不要盡信實價登錄，可以多到接待中心看房子瞭解現況，放心大膽的議價，從八五折至九折開始談到雙方滿意的價格，是比較有機率能夠成交的。

不過，並不是所有地區都有同樣的議價空間。

何世昌直言，台北市與其他區域的市場條件不同，台北市的議價空間相對有限；反而在其他區域，買方找到願意讓價的物件機會可能比較高。

這也意味著，現階段購屋不能只看「全台房價跌多少」，而必須進一步觀察個別區域、個案與賣方條件。對真正有購屋需求的人來說，現在與其期待房價全面崩跌，不如把注意力放在「找到願意讓價的物件」。市場越冷，越不能只看一間房子就決定出手，而是要擴大看屋範圍、比較更多物件，才能真正掌握價格。