K型經濟xM型社會 李同榮：房市大分化時代來臨
Newtalk新聞
近年全球經濟正進入結構轉變的時代，「K型經濟」造成一端產業高速成長，另一端產業卻長期停滯甚至衰退。而社會結構出現「M型化」趨勢，中產階級逐漸萎縮，貧富差距持續擴大。房市趨勢專家李同榮提出嶄新論述：當K型經濟與M型社會同時發生時，台灣房市正逐步從過去的整體漲跌循環，進入一個「城市、產業、人口、產品、市場」全面分化的新時代。
李同榮指出，透過「房市K型分化曲線」、「產業發展分化房市版圖」以及「人口×勞動力x房價×交易量模型」三個架構觀察，可以清楚看出台灣房市正在形成一個「城市分化、產業分化、人口分化、產品分化、市場分化」的全面性分化的發展格局。
一、城市K型分化影響～強者恆強、弱者恆弱
從長期趨勢來看，台灣房市正在出現明顯的「K型分化」。所謂K型分化，是指房市不再呈現同步上漲或同步修正，而是分成兩條不同的發展曲線。
K型上升端代表具有強勁經濟動能的城市與區域，例如科技產業聚落城市、人口持續流入的都會區，以及交通與產業資源高度集中的核心地段。這些區域因為就業機會多、薪資水準高、人口流入穩定，使得住宅需求長期存在，房價也具有長期支撐。相反地，K型下降端則代表人口外流、產業衰退或交通條件較弱的區域。這些都會或區域缺乏新的產業投資與就業機會，人口逐漸老化，住宅需求逐漸減弱，房價也容易陷入停滯甚至修正，未來各都會房市將逐漸形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構。
二、產業發展傾斜分化影響～科技產業將決定城市房價的核心力量
台灣在全球半導體與高科技產業供應鏈中具有關鍵地位，因此科技產業聚落的發展，對房市具有決定性影響。
目前台灣已逐漸形成一條由北到南的科技產業走廊，包括：
台北4 1創新產業核心
新北環狀科技走廊
桃園亞洲矽谷計畫
新竹竹科產業園區
台中中科精密智慧科技廊帶
台南南科產業園區
高雄S科技廊帶核心
這條科技產業走廊形成一條完整的經濟動脈，帶動高薪就業人口、技術人才與資金流入。
三、人口結構分化影響～人口逐漸減少、家戶數卻增加
人口減少、家戶數卻增加，這是近年來人口結構的最大改變，也是影響房市長期需求的另一個重要分化因素。
台灣目前已正式進入人口負成長時代，但人口減少並不代表房市需求立即消失，影響房市需求的關鍵並非人口總數，而是「家戶數」。
李同榮早在六年前不斷提醒台灣社會型態將明顯出現「兩代不同堂」趨勢，近年來，越來越多年輕人選擇離開父母家庭，自立門戶。即使人口數出現負成長，影響的是二十年後的勞動力，但家戶數仍可能持續增加一段時間。
因此未來房市需求將呈現人口減少，但住宅需求仍上升的現象。
四、產品結構性分化影響～需求往高價低價集中
K型經濟與M型社會發展，貧富差距越來越大，富者有能力購買高價產品，但貧者只能購買低價小宅，甚至只能租賃生活。因此在未來限貸令鬆綁後，高價產品與低價產品將呈現M型的需求分化現象。
五、交易巿場量價走勢分化影響～交易逐波量縮、價格逐波上升
從長期趨勢來看，台灣房市未來可能出現一個特殊現象：交易量逐漸下降，但房價卻持續上揚。造成這種現象的原因主要有三個：
第一，人口結構改變，使得購屋剛性需求逐漸減少。
第二，政策調控與金融管制，使得換屋需求與投資需求趨向保守。
第三，土地供給有限，使得核心城市住宅供給仍然緊張。
另一個分化現象是台灣勞動人口已在2015年前後達到高峰，嬰兒潮世代誕生的人已屆退休年齡，目前勞動力人口已逐年快速下降，房市需求結構也將逐步改變，年長者需要以房養老或養病，年輕人越來越買不起房，交易巿場受影響，但租賃市場將大幅崛起。
在這些因素共同作用下，未來房市可能出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的現象，最終形成一種「量縮價分化」新的市場結構，房價在不同城市與區域之間出現更大的差距。
過去的「齊步發展市場」走向「強弱分化精準市場」
李同榮最後總結，在K型經濟與M型社會的背景下，房市大分化時代已經來臨，台灣房市正從過去的「齊步發展市場」走向「強弱分化精準市場」，房市最重要的問題不再只是：房價會不會漲？而是：哪裡會漲？哪裡會停滯？哪裡會衰退？
未來的房地產市場，不再是一場全面競賽，而是一場需要精準判斷與長期眼光的競爭。「城市、產業、人口、產品、市場」將趨動台灣房市全面大分化的新時代來臨！