【老屋拚重生】續命vs.重建　內政部翻新政策「網內互打」挑戰大

台灣老屋問題嚴重，據國發會最新統計，屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅逾半數，而過去內政部的政策方向，都以危老都更重建為主，現則把重心轉向老舊建物的整建維護，要使「老宅延壽」，並培養民眾「居住健保」的觀念。

但這會比都更更好推動嗎？專家直言，台灣先推都更危老重建多年，其後才推整建翻修，這兩政策似乎有點互斥，因為「等建商重建不花錢房價翻1倍，整建自掏腰包房價增1成」、「有可樂喝，何必喝白開水？」，且花錢整修的老屋，未來會更難重建。不過，確實也為「商業利益無法到達」之處的老屋，提供新選項。

危老都更轉型「老宅延壽」　培養居住健保觀念

因應「人屋雙老」議題，內政部2月開春記者會宣布年度新政策「老屋延壽計畫」，針對30年以上4～6樓且初評安全的住宅，提供室內外空間修繕經費，包括管線更新、建物立面修繕、屋頂防水、增設電梯、新增無障礙設備等，每項補助上限50％，盼藉此延長建物使用年限，讓長者在宅安心養老，同時緩解無安全疑慮老屋的重建迫切性及必要性。

內政部希望透過內部修繕讓老屋延壽。示意圖。（取自黃捷臉書）

至於上路時程部分，內政部相關官員表示，會持續與各界溝通並廣納多方意見，內容完備後再執行，但相較以往或各縣市都是補助單一項目，這次偏向先找一個「示範區」推出「組合套餐」，視實際情況選配補助項目。

官員坦言，老房子不可能全部都都更，一般而言，也要條件夠好，建商才有意願做；「老宅延壽」可視為危老都更的轉向，也要培養民眾「居住健保」觀念，因為房子會老，平時就應該存點錢當保險，對房子整建維護，同時搭配銀行等金融工具介入，將負擔費用減到最低。

自費整建增值效益低　外屋拉皮好轉賣

「多數人老屋都更重建都不想花錢了，要自費的老宅延壽更是觀念大挑戰，實務執行上也有困難。」馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因為台灣先推動都更，再推更簡便的危老重建，現在要推老屋延壽，民眾意願可能不高，「等建商重建不花錢房價翻1倍、自費整建房價僅增1成」。

老屋都更重建房價漲一倍，但自費整建房價僅增1成。示意圖。（永慶房屋提供）

但他說，民眾確實缺乏修繕住宅的觀念，他常看到有建物的磁磚一直掉落，管委會就只是掛個網子，他舉例，為什麼日本很多30年的老房子顯得比想像中好？因其建築物都有定期維護的義務，住戶也要繳交修繕費，3年一小修，10年一大修。

何世昌表示，而國人的住宅修繕觀念也非常淺碟，因為內拉皮很貴，增值效益又低，所以大部分都是肉眼可見的外拉皮，這樣房價才會增值；但外拉皮等於微整型，與延長壽命無關，內拉皮重整老化鋼樑結構，才叫延壽。

國人對住宅修繕的觀念淺，大部分靠外部拉皮，讓房價增值。（取自都市更新發展基金會官網）

住戶出錢修繕意願低　政府補助多寡成最大誘因

況且，政府不可能全額補助整建，住戶必須出錢，有些住戶覺得能住就好，並不願意；特別是老公寓最需要的電梯，一、二樓住戶會認為又用不到電梯，還得犧牲原來的使用空間，因此往往難以整合成功。

老公寓要加裝電梯，因每層樓住戶需求不同，難以整合。（北市都發局提供）

「即便老屋完成修繕，或許日後會更難重建，因屋主斥資整修裝潢，多會要求整合的建商出更多錢收購。」高力國際董事黃舒衛說，老宅延壽政策似乎有點與危老都更「網內互打」。

「不然就是三不管地帶，市場資本利益到不了之處的房子」，黃說，一些沒機會都更危老的房子，住戶只好自己出錢，然後政府提供補助，這就屬於社福政策的一環；雖然看似不易，但老屋延壽能讓屋主有更多選擇，端看政府補助是否具備誘因。（責任編輯：殷偵維）