房市量縮！中小坪數成住宅交易主力 專家：新青安3.0總價門檻成購屋關鍵
好房網News記者李彥穎／台北報導
住宅市場交易量持續受到購屋負擔影響，中小坪數住宅已成市場交易主力。鄉林不動產研究室彙整內政部不動產資訊網近五年資料指出，35坪以下住宅交易占比從110年的67.59％升至114年的69.16％，相當於每十筆住宅交易就有近七筆落在35坪以下。其中，25至35坪產品更連續五年蟬聯各面積級距交易占比第一，顯示購屋族在預算考量下，對總價相對可控、空間配置具實用性的住宅仍有一定需求。
25至35坪連五年居冠 兩大級距交易占逾五成
從114年住宅交易結構來看，25至35坪住宅成交24,573筆，占整體27.34％；15至25坪住宅則成交23,392筆，占26.02％，兩者合計占比達53.36％，超過整體住宅交易的一半。若再納入15坪以下產品，35坪以下住宅交易共62,173筆，占比達69.16％，顯示中小坪數已成為住宅市場的重要支撐。
不過，占比提高不代表實際成交量同步成長。統計顯示，住宅交易總筆數從110年的159,407筆降至114年的89,891筆，減少約43.61％；25至35坪住宅交易量也從42,857筆降至24,573筆。換言之，中小坪數占比上升，主要反映整體市場交易量收縮下的結構變化，不能直接解讀為小宅全面熱銷。
15坪以下占比增幅最大 大坪數交易比重下滑
進一步觀察各面積級距，15坪以下住宅交易占比從110年的14.79％升至114年的15.81％，增加約1.02個百分點，是各級距中增幅最大者。相較之下，55坪以上住宅交易占比則從9.93％降至8.81％，顯示整體交易結構逐漸向較小面積集中。
鄉林不動產研究室分析，這項變化反映購屋者在總價負擔、貸款條件及居住需求之間尋求平衡。不過，不同家庭的空間需求仍有差異，自住首購族、小家庭與換屋族的購屋條件並不相同，不能僅憑交易占比變化，就認定大坪數住宅已失去市場需求。
新青安3.0增設價格門檻 總價成為購屋關鍵
商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，購屋族面對房價與貸款條件的雙重考量，住宅產品的競爭關鍵已不只是坪數大小，更在於總價是否符合負擔能力，以及有限空間能否滿足實際生活需求。
針對新青安3.0新增住宅價格門檻，賴正鎰認為，住宅鑑價與買賣總價均須符合相關規定，將進一步影響購屋者可選擇的物件範圍。他認為，若希望使用優惠貸款的家庭受到總價限制，可能被迫縮小購屋面積，甚至難以兼顧家庭成員的居住需求，因此建議不要設置住宅價格限制，讓市場需求與個人財力決定購屋選擇。
坪數縮小不能犧牲品質 格局與收納考驗建商規劃
賴正鎰指出，同樣的購屋預算，在房價較高的區域，能夠購買的住宅面積自然受到限制。建商規劃產品時，除了考量住宅總價，也必須兼顧車位、自備款及家庭日常生活需求，透過格局安排、收納設計、採光條件與動線規劃，提高空間使用效率。
尤其30坪上下的住宅產品，更需要讓每一坪發揮實際功能，不能只是縮小室內面積，卻犧牲家庭長期居住的舒適度。對購屋者而言，除了比較單價與總價，也應留意權狀坪數與室內實際使用空間的差異，並確認房間配置、公共空間及收納機能是否符合家庭需求。
婚育家庭仍有空間需求 住宅供給須兼顧不同客群
賴正鎰也指出，新青安相關貸款政策針對新婚及育有未成年子女家庭設有不同貸款額度，反映婚育家庭除了購屋負擔，也需要考量家庭成員增加後的居住空間。住宅市場若一味朝小坪數發展，仍可能無法完全滿足不同階段家庭的需求。
他認為，住宅供給應同時照顧首購族、小家庭與換屋族，讓可負擔的總價與良好的居住品質取得平衡。對購屋者來說，選擇住宅不能只看能否取得貸款，也應將未來家庭成員變化、通勤成本、生活機能及長期持有負擔納入評估。
新莊串聯產業與捷運生活圈 區域機能成置產考量
在雙北住宅市場布局方面，賴正鎰看好具備就業機會、交通建設及成熟生活機能的區域，認為板橋、新莊、三重等通勤生活圈，仍是家庭購屋的重要選項。其中，新莊具備產業園區、副都心及捷運路網等發展條件，可望持續吸引重視通勤效率與生活便利性的購屋族。
鄉林表示，預定於年底前在新莊鴻福段推出新案，將以合理的面積配置及實用機能回應都會家庭需求。從整體住宅交易結構來看，中小坪數雖已成為市場主流，但未來產品競爭仍須回到購屋者的實際需求，如何在總價可負擔的前提下，兼顧空間效率、生活品質與區域機能，將是建商規劃住宅產品的重要課題。
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