中東戰火升溫　專家：影響房市關鍵在油價與利率

文／林鈞澤

美國與以色列於2月28日展開「史詩怒火行動」，聯手對以色列首都德黑蘭等多處發動飛彈攻擊，日前傳出伊朗宗教領袖哈米尼遭空襲炸死，將引發伊朗採取進一步的報復行動。馨傳不動產執行長何世昌日前在社群媒體上發文表示，伊朗雖是產油大國，空襲可能導致原油生產量受影響，但OPEC+其他成員國多少可填補其空缺；反觀伊朗若是封鎖荷姆茲海峽，將會導致原油輸出通道受阻，預計會進一步推動國際油價上漲，可能引發新一波通膨。

何世昌表示，伊朗若是封鎖荷姆茲海峽，或是攻擊周邊國家的重要油田，將會令其更加孤立無援；封鎖海峽的時間越長，對油價的影響就越深。他分析，台灣近年經濟成長強勁，今年展望也十分樂觀，中央利率按兵不動，推測可能有「民間消費動能疲弱，升息恐雪上加霜」及「CPI年增率偏低，無升息急迫性」雙重考量。然而若是油價上漲，致使CPI年增率達2.5％以上，央行上半年升息機率就可能增加；反之，若是維持在2％以下，升息時間點就可能放緩至下半年。

而在房市方面，何世昌指出，預售屋與中古屋成交量在去年第四季觸底彈升，今年1、2月買氣都維持緩步回溫狀態，成交量反彈並非受到伊朗戰事影響，但油價飆漲、通膨加劇確實會加大回溫力道。

至於抗通膨置產需求是否會因為中東戰火而出現，何世昌認為目前言之過早。若伊朗如同年初的委內瑞拉快速移交政權，由美國介入、掌控伊朗產油設施，油價與通膨便可能下滑，不至於出現抗通膨買盤。

中東戰火　房地產顧問專家：非立即影響

台北市仲介公會教育訓練主委邱宏吉則也貼文表示，美國對伊朗發動軍事打擊，對台灣房市的影響並不是直線式的立即漲跌，而是透過三條路徑延伸展開，重點在於「會先影響哪一段、誰最先感覺到」。

他指出，這三條路徑包括：一、能源價格（石油、煤氣）、通膨與利率預期、資金與成本信心；二、航運與保險成本、企業訂單與投資、工商不動產需求；三、風險偏好改變、資產配置轉向，以及不同產品的溢價與折價。

邱宏吉表示，住宅市場首先反應是觀望。只要油價與金融市場波動加大，買方就會把決策延後，成交量縮、議價期拉長。這時價格未必會立刻下修，而是投資產品因為預售高單價、重劃區高槓桿而先弱；而自住剛需穩，如捷運宅、成熟機能區、學區與醫療資源完整的生活圈等。

中期若是能源與利率維持高檔，家庭支出被吃掉，市場將會更重視總價控管，小宅、低總價、屋況佳產品更受青睞；換屋鏈也為「賣舊買新」的風險感增加，連帶壓抑新案去化速度而變慢。

長期則出現「韌性溢價」：耐震、防災、節能與社區管理等品質，將更直接反映在價格與租金上。人們願意為「住得安心」付更多錢，住宅市場就會從坪數與地段，逐步轉向「系統性安全與居住品質」。

邱宏吉指出，不動產的下一個戰場是「資金成本」與「韌性溢價」。這一波地緣事件頻繁發生，對台灣不動產的真正影響不是單點行情，而是市場對「風險」重新定價。當不確定成為常態，能提供確定性的資產，就會被市場用更高的價格回報。

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