35%公設比算高嗎？大公 vs 小公白話解析，教你公式計算是否買貴了
現在的新建案公設比數字往往從30%起跳，很多大型建案公設比甚至高達42%。對於習慣住老公寓的人來說，這代表三分之一的錢「不見了」；但對於常看新建案的人來說，這似乎又是「標準配備」。
究竟公設比怎樣算高？這筆錢到底花在享受設施，還是虛擲在走廊與柱子上？本文將拆解「大公 vs 小公」的關鍵差異，並教你用正確的「實坪計價」公式，判斷這樣的公設比，是否讓你買貴了。
30%公設比是市場常態嗎？先建立座標感
要判斷「高或低」，必須先有比較基準。隨著建築法規修正（如消防安全梯規定、雨遮計價制度變革等），台灣不同屋齡的房子，公設比有明顯的斷層：
老公寓、透天（屋齡30-40年以上）：公設比約0%-10%。幾乎實坪實住。
中古華廈（屋齡20-30年）：公設比約15%-25%。早期電梯大樓，公設相對單純。
中古大樓（屋齡10-20年）：公設比約28%-30%。
新成屋、預售屋（近10年）：公設比約31%-35%。
雖然比起過去的華廈或公寓，30-35%公設比偏高，但目前市場上的新建案或新古屋只能算是「標準水位」，其實落在平均值，並非特別極端的狀況。那麼公設比要考量的重點，應該是，這30-35%的價值，換回了什麼？
公設比的錢花哪去了？看懂「大公 vs 小公」
同樣是30%公設比，有的社區像飯店，有的社區卻只有樓梯跟電梯，差別就在「大公」與「小公」的比例分配。在房地產交易中，「大公」與「小公」是區分公共設施使用範圍與分攤對象的關鍵術語，兩者合計即構成權狀上的「共有部分」。
1. 大公（全體住戶分攤）
「大公」（大公設）是指由社區全體住戶共同使用、共同分攤坪數的空間。也是讓多數買家覺得「公設比有價值」的地方。
這包含維持社區運作的基礎設施，如地下室配電室、機械房、水塔、蓄水池、發電機室與法定防空避難室；也包含提升居住品質的休閒設施，如一樓大廳、管理室、會議室、健身房及游泳池等。
2. 小公（當層住戶分攤）
這是「必要但無感」的空間，常被認為是虛坪的主要來源。「小公」（小公設）指僅供特定範圍住戶（通常是同棟或同層鄰居）共同使用的空間。最典型的例子包括各樓層的樓梯間、電梯間、梯廳以及走廊通道。
我買的公設比值得嗎？3指標判斷
面對公設比，可用以下三個指標來判斷是否「買對了」：
指標一：基地規模與戶數
基地大、戶數多：如果有數百戶來分攤，公設比32%通常能支撐相當豐富的全齡化設施（泳池、健身房、大花園）。這時候的30%CP值較高。
基地小、戶數少（如單層單戶、雙戶的華廈）：如果只有幾十戶，公設比卻還是30%，通常僅能勉強支撐基本的電梯與門廳，甚至連管理員室都很狹小。這時候的30%負擔感較重。
指標二：實用設施佔比
詢問銷售人員：「大公與小公的比例是多少？」 如果你發現公設比30%中，絕大部分都是小公（走道、樓梯），而大廳狹窄、沒有交誼廳，那代表這房子的設計效率較差，你的錢大多花在「動線」而非「體驗」上。
指標三：梯戶比
有些豪宅強調隱私，一層兩戶配兩部電梯，梯廳寬敞，這雖然會拉高小公比例，但換來的是等待電梯時間短、隱私性高，這屬於「有價值的犧牲」。反之，若一層十戶只有兩部電梯，走廊又長，公設比還高達30%，那就是設計不良。
如何計算是否買貴了？最殘酷的公設比算式
公設比的數字直接影響了每坪單價，我們該如何計算才能知道自己是否買貴了？
一般計算用的公式為：室內實坪單價＝（總價－車位價）÷主建物坪數
計算步驟
剔除車位：總價減去車位價格，權狀坪數減去車位坪數。車位必須獨立看待。
鎖定主建物（實坪）：找出騰本或格局圖上的「主建物面積」。這是你真正生活、放傢俱的地方。（註：附屬建物如陽台，雖然也是專用，但核心生活區仍是主建物，建議以主建物為比較基準，或「主建物+附屬」統一比較。）
為什麼要計算公設比？
仲介說的每坪單價，分母中常包含了「你用不到的公設」。一般房屋報價的公式，單價=「總價 ÷ 權狀坪數」。 權狀坪數包含了你家室內（主建物）加上外面的大廳、樓梯、健身房（公設）。 當公設比越高，代表權狀坪數裡「灌水」的成分越多。
為什麼要還原「室內單價」？範例一秒看懂
假設你有1000萬預算，正在考慮兩間權狀都是30坪的房子，表面單價都是33.3萬/坪。
A房（公設比32%）：
室內實際只有20.4坪。
你的1000萬只買到20.4坪。
真實單價（室內單價）＝ 49萬/坪
B房（公設比25%）：
室內實際有22.5 坪。
你的1000萬買到了22.5坪。
真實單價（室內單價）＝44.4萬/坪
雖然兩間房子的權狀坪數、總價、權狀單價完全一樣，但因為公設比差了7%，A物件的「真實單價」每坪貴了快8萬元，且室內少了近2.5坪。這就是32%公設比的代價，這「消失的2.5坪」是否換來的真正等值的設備與設施，就是買家必須考慮的重點。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
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