房貸負擔率降了、為何還是買不起房？房仲揭首購族最大難關

文／謝曉菁

房市降溫，民眾購屋負擔也因此出現改善。根據內政部資料，2026年第1季全台房貸負擔率降至41.46%，較2024年第1季的44.30%減少2.84個百分點，其中以台北市降幅最大，達4.41個百分點。不過，中信房屋研展室副理莊思敏指出，房貸負擔率雖然下降，雙北仍有超過一半的家庭可支配所得須用於負擔房貸，加上房價仍處高檔、銀行貸款審核趨嚴，民眾想買房依舊不容易。

自2024年央行實施第七波選擇性信用管制以來，房市交易熱度逐漸降溫，房價漲勢趨緩。據內政部公布的房貸負擔率數據，2024年第1季全台房貸負擔率為44.30%，到了2026年第1季降至41.46%，兩年間減少2.84個百分點，顯示整體購屋負擔有所減輕。

進一步觀察六都變化，台北市房貸負擔率減少4.41個百分點，降幅居六都之冠；其次為台南市，減少3.43個百分點，台中市則下降3.09個百分點。

2026 vs. 2024
全台及六都房貸負擔變化 縣市 2024 Q1 2026 Q1 增減量 台北市 68.82% 64.41% 減少4.41個百分點 新北市 57.18% 55.30% 減少1.88個百分點 桃園市 38.11% 36.89% 減少1.22個百分點 台中市 52.76% 49.67% 減少3.09個百分點 台南市 41.76% 38.33% 減少3.43個百分點 高雄市 42.43% 40.90% 減少1.53個百分點 全台 44.30% 41.46% 減少2.84個百分點 資料來源： 內政部；中信房屋彙整。

莊思敏分析，台北市房價基期較高，房貸負擔率也長期位居六都之首，因此當房價漲勢放緩時，負擔率的變化可能相對明顯。至於台中、台南，過去受重大建設、科技產業發展及市場熱潮帶動，房價快速上漲，如今隨著信用管制發酵，投資性需求明顯減少，自住買方追價意願降低，部分區域甚至出現價格修正，使房貸負擔率逐步回落。

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不過，房貸負擔率下降，為何多數民眾仍覺得買不起房？對此，莊思敏指出，負擔率改善不代表購屋門檻已降至一般家庭能輕鬆承擔的程度。目前全台房貸負擔率仍達41.46%，屬於「負擔能力偏低」水準，雙北更雙雙超過50%，代表以房貸負擔率的設算標準來看，購屋家庭每月須拿出超過一半的可支配所得償還房貸，財務壓力依舊沉重。

除了每月房貸支出，頭期款也是購屋族的一大難關。莊思敏表示，目前全台房價仍處於相對高檔，購屋自備款動輒數百萬元，對年輕人及首購族而言並不容易籌措，即使房貸負擔率有所改善，也未必能跨過購屋門檻。

此外，銀行房貸額度緊縮、貸款審核趨嚴，也讓部分購屋民眾面臨貸款成數不如預期的情況，不僅可能需要準備更多自備款，還可能承擔較高的房貸利率，進一步增加購屋壓力。

莊思敏認為，要真正改善民眾的購屋負擔，不能只仰賴房價漲勢趨緩，更重要的是提高所得水準。近年薪資成長主要集中在科技產業，部分傳統產業薪資增幅相對有限，產業間的所得差距擴大，也使不同族群的購屋能力逐漸分化。

她建議，政府除了持續健全房市，更應從產業升級、平衡產業發展及提升勞工薪資等面向著手，讓所得成長逐步追上房價，才能從根本減輕民眾的購屋負擔。