買不起又抽不到！「可負擔住宅」是青年成家新解方嗎？

文／魏敬軒

8月初，國內包租代管龍頭兆基集團相關企業爆出公司債兌付危機爭議，宏碁法人代表人接任董總僅2天便辭任，後由王貴增接任代理總經理。住都中心表示，目前兆基屋管公司承辦案件仍正常履約，但寄居蟹租屋負責人已確認無法繼續提供服務。住都中心及內政部啟動接手轉銜機制，將既有案件轉由其他業者接手。可是，一家公司出問題，為什麼政府會這麼緊張？

台灣近年的住宅政策，愈來愈建立在「見效快」的工具上。見效慢且入不敷出的社宅不蓋了，政策轉向以快速發錢的租金補貼、包租代管可以快速擴大社宅的供給量能、青安貸款讓年輕族群提早進場買房。每一項都能在短時間內讓政策見效有感。

但這些政策下，依然有一群年輕人夾在這些政策中間，既不夠有錢可以輕鬆背起青安貸款，又沒有辦法租一個家在這裡穩定長期居住。這群人不是傳統定義下的弱勢，他們可能有工作、有收入，也願意背合理房貸。問題是，一般市價住宅早已把門檻推得太高；留在租屋市場，又要面對租約不穩、房租上漲、房東不願租給育兒家庭，以及搬家牽動托育、學區與通勤的連鎖壓力。

為了解決這些問題，可負擔住宅才會被推到台前，成為新的未來政策解方。

被漏接的，不是低收入的人

政府其實已經看見婚育家庭的居住壓力。行政院「青年婚育租屋協助專案」提出婚育宅概念，希望透過優先入住社宅、租金補貼加碼、申請資格放寬、增加育兒安全修繕補助等方式，讓新婚與育兒家庭先住得安穩。

但這正是本文要追問的地方。既然近期政策一路往婚育家庭靠攏，現行政策為什麼最後仍然出現一群「租補接不住、青安買不起、社宅抽不到」的族群，需要透過不同的政策來接住。

台北市都市更新學會榮譽理事長、連雲建設總經理蔡漢霖指出：「現在社宅最大的問題，是租期不夠長。因此，社宅比較沒有家的感覺，也比較難做長期規劃。住戶會缺少認同感與安定感。」

為了讓民眾能長期安住在同一個地方，六都中人口成長最快，出生率最高的桃園市長張善政於就職3周年記者會提出以TOD+的政策，提供年輕家庭「住得起、住得好」的「可負擔住宅」。可負擔住宅申請主要資格為在桃園市連續設籍滿1年以上；申請人及配偶須年滿25歲且未滿45歲；育有未成年子女或懷有胎兒；夫妻合計月收入大約介於8萬5000元至12萬之間。

可負擔住宅把資產與居住拆開

婚育青年買不起房不只是所得問題，而是住宅政策出現斷層，目前仍缺少一個能長期安居、價格可預期、又不回到市場炒作的選項。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為：「現在政府的做法比較像是：能買的就用新青安鼓勵去買，買不起的就發租金補貼。可是中間有一群人永遠被照顧不到。他們不夠慘，也不夠有錢，通常就是現在的年輕人。」可負擔住宅政策之所以被提出，就是要補這個缺口。

桃園提出的可負擔住宅，是把住宅從一般市場中部分抽離出來。乍看像是便宜買房，實際上更像是把「居住」和「資產」切開。承購人付出市場半價的價格取得長期居住權利，但它不是一般所有權住宅，不能自由轉售、出租、增貸，也不能照市場價格享受房價增值。未來若要出售，必須透過住都中心平台，賣給符合資格者，而且維持原價購、原價賣出，不讓第一手承購人把公共補貼變成未來的市場價差。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑從估價角度觀察，可負擔住宅這類產品是一種「受限制」的封閉市場產品。他說：「以台灣來看，只要是處分受限制，是與一般所有權、自由買賣不同的住宅產品，就會比較接近地上權住宅，或是使用權住宅。」

這種設計是讓住宅去商品化，單純回到居住使用，後續處分不能再享有增值收益。其權利型態接近信託下的受益權，惟定義尚未完全明確。首購可透過抵押取得貸款，且頭期款門檻大幅降低；但後續不能再以該住宅增貸。對不靠房地產做資產配置、只希望穩定居住的家庭而言，這確實提供了另一種選擇。

不過鐘少佑也建議制度應設計抗通膨。可負擔住宅目前沒有任何隨時間調整的機制，若持有20年後以原價出場，等於實質購買力縮水。他建議可納入通膨連動調整，惟必須經試算，以免加入後使其變回投資商品。

鐘少佑也指出，如果一個人沒有父母資助，也不打算透過房地產累積資產，但希望有穩定住所，在銀行貸款支持下，可負擔住宅的入手門檻確實會降低很多。對婚育青年來說，安定穩居的房子非常有吸引力，不必擔心被房東趕走，孩子也可以安定成長、繼續居住。

可負擔住宅類似於使用權住宅，但無使用年限，是直接挑戰「買房等於資產」這個想像。問題在於，台灣多數人對買房的理解，從來不只居住，還包括資產累積、抵押增貸、換屋與留給下一代。

買得起，不代表住得起

但房價壓低，不等於生活就可負擔。《住展》實際前往桃園規劃作為首波可負擔住宅的A18安置住宅周邊，最直接的感受是，周邊環境對於育兒家庭不夠友善。步行至最近的A18捷運站需要20分鐘起，若是抱著小孩、推著嬰兒車，步行時間將大幅拉長至30~40分鐘。

雖然道路基本上有規劃行人步行區，但遮蔭嚴重不足，無論晴雨步行都是一個考驗。且現階段基地生活機能仍不足，日常採買、接送小孩、就醫與通勤，都非常仰賴華泰名品城周邊商圈。

這讓可負擔多了一層矛盾。房價便宜了，但車輛、停車、油資、時間成本與照顧安排，仍會回到家庭身上。無獨有偶，蔡漢霖、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱都有相似的擔憂。

可負擔住宅的重重考驗

第二個問題是數量。桃園目前規劃2030年前累積約1000戶。這對抽中的家庭當然有意義，卻很難成為多數婚育青年能預期的人生選項。章定煊提醒，可負擔住宅最大問題在於資源稀缺；資源少、資格寬，最後就會變成抽籤。

彭揚凱認為這類政策首先要看「替代性」：覺得房子太貴的人，是不是都能透過這套系統買到？如果只是少量供給，「對我來說，它比較像樂透。」抽到的人得到機會，沒抽到的人繼續回市場，政策就很難改變整體居住焦慮。

最重要的考驗，是政治能不能守住制度。限制轉售的想法沒錯，問題是過去國宅、合宜宅也有轉售規範，最後仍一一被突破。

當承購人住了10年、20年，看見周邊市價上漲，自己卻只能原價轉售，很可能會有住戶向民代訴苦要求鬆綁，政治壓力很可能出現。制度一旦被打開，可負擔住宅就可能重演流向市場的老路。彭揚凱對此頗為擔憂：「現在的局長或市長，也許意志很堅定，我沒有懷疑他們的誠意；但下一任市長、下一任局長守不守得住？我不知道。」

長期穩定的供給才是真解方

如果可負擔住宅要做，章定煊認為，對象必須要足夠明確。既然資源稀缺，就不能放任大家都來抽。目前政策主打婚育，已生育、扶養未成年子女越多排序越前面就是一個目的性明確的方向；若桃園有公共服務需求，也可以把護理師等必要人力列入優先。重點是把有限資源放到最有政策指向性的位置。

但可負擔住宅資格設定再精準，也不能取代公共住宅存量。章定煊指出，若要避免「租不起」變成重大社會問題，政府手上就要有公共住宅。蔡漢霖也認為，穩定居住方向仍應回到長租型社宅與公共住宅累積。可負擔住宅一賣出去，資源就固定在少數家庭身上。現在社宅之所以難長租，是因為戶數不夠，只能3年一簽，一般戶總租期最長為6年。住戶住得進去，卻未必有家的感覺。

無論是何種背景的專家，他們都建議國家應持續累積社宅、公有地長租住宅與公共住宅存量。年初內政部調整政策方向，將原定中央新增直接興辦13萬戶社宅的目標，下修至4萬戶。近期新版社宅興辦計畫，更傳出直接興辦目標進一步下修只剩3萬戶。

社宅蓋不下去的原因，蔡漢霖認為主因是入不敷出，他建議：「如果真的要長久推社宅，應該老老實實評定它合理的租金，再由地方政府編預算補助租金差額。這才是負責任的社會福利政策。」

彭揚凱提出另一條路：政府可以低價提供土地。業者不需要擁有土地，只需要有一段很長的使用權，在這段時間內蓋房子、經營出租住宅，將其蓋成可長期出租的住宅，50年、60年、70年後，土地與建物再回到政府手上。創造一批專業型長租住宅。重點是讓租金可以支撐營建成本、管理成本與必要利潤。彭揚凱說：「很多人不是完全付不起租金，而是租不到一個願意長期承諾的房東。穩定房源，才是居住穩定的起點。」

婚育青年買不起房，可負擔住宅是解方嗎？它可以是解方之一，但目前尚不是完備的答案。它的價值，在於政府開始嘗試讓居住與資產脫鉤，這2件事拆解得越詳細，越容易取得長期平穩的居住政策。

而對準備結婚、生小孩的年輕人來說，需要的是一條切實可行，會被放進人生計劃裡的安居路線。能預期自己在哪裡住、住多久、負擔多少、孩子能穩定就學與生活，住宅政策才是真正支撐成家的基礎建設。

國外居住正義這樣做 案　例 可參考之處 主要限制 對台灣住宅政策的提醒 英國
階梯式增持 降低進場門檻，讓買方先取得部分產權，未來再逐步增持。 產權、租金、服務費、修繕責任與增持估價都複雜。 複雜的產權，需要有專業住宅法人處理產權與長期管理。 德國
合作社住宅 透過低土地成本、有限利潤住宅法人與合作社機制，讓住宅長期維持可負擔價格。 需要政府或公共體系掌握土地，也需要成熟住宅法人、合作社與長期監管制度。 公私協力推行多元方案，使得房價租金長期處於穩定的狀態。 新加坡
組屋 政府大量、穩定供給住宅，並由特定金融制度支撐購屋，讓人民普遍能買到房。 高度依賴國家土地掌握、公積金制度與強政府干預能力，台灣不易複製。 可負擔住宅若供給量太少，就不會是市場替代品，只會變成抽籤福利。 資料來源／採訪整理　製表／住展雜誌