專題／房價跌不下來？專家揭「地板價」真相 房市K型分化加劇
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
近年來房市交易量明顯降溫，市場觀望氣氛濃厚，但令人不解的是，房價卻始終未見明顯修正。「買氣冷、價格卻不跌」的矛盾現象，成為2026年房市最關鍵的課題。
專家分析，房價之所以難以下跌，並非單一因素，而是由成本結構、資金環境、制度設計與市場心理等多重力量共同支撐，使房市呈現「價穩量縮」格局。
房價存在「地板價」 崩跌機率低
對於房價支撐力道，品嘉建設創辦人胡偉良提出「地板價」概念。
他指出，2026年房市雖面臨信用管制、利率偏高與供給增加等壓力，但整體仍處於「高檔盤整」格局，而非全面下跌。
胡偉良分析，房價難跌的核心，在於三大結構性因素：
1.營建成本長期上升（缺工、法規、碳排要求）
2.土地與合規建築資源稀缺
3.通膨推升整體資產價格
這些條件使新建案價格形成實質支撐，他直言，這類成本構成「價格地板」，讓房價「不容易出現系統性崩跌」。
房市具抗跌性 資金仍未退場
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房地產具備多重抗跌條件，包括資金動能仍在、資產保值需求強，以及經濟基本面支撐。
他認為，即便政策打炒房與利率上升壓抑需求，但資金並未大規模撤離房市，使價格仍具支撐力。特別是在通膨環境下，不動產仍被視為對抗貨幣貶值的重要資產，進一步強化持有意願。
賣方惜售心理 讓價格更難鬆動
何世昌從市場心理角度分析，指出房價長期上漲已形塑「價格不易下跌」的預期。
經過多次市場調整後，屋主與建商對於價格波動的抗壓能力增強。他們普遍認為，只要能夠熬過這段低迷期，未來將會迎來更好的市場環境。這種心態使得市場上降價的物件並不多見，反而有些價格還在逐步上漲。
K型分化加劇 不是不跌而是「分區修正」
胡偉良也進一步指出，當前房市已呈現明顯「K型分化」。
一方面，核心地段、新建案因具備稀缺性與成本支撐，價格仍具抗跌力；另一方面，偏遠重劃區或老舊住宅，則面臨修正壓力。
尤其老屋市場，在貸款條件趨嚴與安全疑慮增加下，流動性下降，未來可能成為價格調整最明顯的區塊。
換言之，房價並非完全不跌，而是進入「選擇性修正」階段。
政策壓抑需求 卻無法撼動價格結構
目前政府透過信用管制與貸款限制壓抑市場需求，確實讓交易量下降，但對價格影響有限。
原因在於，政策主要作用於「買方」，但房價是否下跌，仍取決於「賣方是否願意降價」。
在持有成本低、資產仍具保值性的情況下，多數屋主選擇續抱，使價格難以鬆動。
房市進入「慢修正」時代
整體而言，當前房市已從過去的「量價齊揚」，轉為「價穩量縮」的新階段。價格不再快速上漲，但也難以明顯下跌，進入一種拉鋸狀態。
對購屋族而言，市場不再是單純等待價格崩跌的局面，而是需要更精準判斷區域、產品與時機；對投資人而言，過去仰賴快速增值的模式，也逐漸轉向長期持有與收益導向。
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