房市面臨「價高、量低、庫存高」考驗！2026下半年房市雙北可望成回溫領頭羊
在科技產業動能發酵下，台經院大幅調升今年國內經濟成長率至10.38％，預售屋房價更飆高，但全台待售預售建案與中古屋賣壓至年中累計已達33.2萬戶，創歷年新高，且成交量跟不上來，第一季全台僅3.5萬筆，比以往每季平均約7萬筆水準，市場流動性驟降一半，面臨「房價飆高、交易量低、庫存量高」的考驗；展望下半年房市，全台房市不會齊漲齊跌，而是進入更明顯的區域分化階段，雙北市可望成為成交放量率先回溫的領頭羊。
樂居網統計數據顯示，2026年第二季全台預售建案與中古屋賣壓合計高達33.2萬戶，為2021年同期24.3萬戶最低點的3.66倍，創下歷年新高紀錄；與此同時，第一季全台僅交出約3.5萬筆的成交成績單，對比2020年以來每季平均約7萬筆的水準，市場流動性驟降一半。過往景氣高峰期（如2011、2014及2021年）常見的「股房共榮」定律在此輪週期中失靈，資金大量停留在資本市場與企業擴建上。
然而，歷史軌跡顯示資本市場的獲利資金最終仍會陸續轉化為改善居住品質的實體房產，此波背離趨勢預期僅為階段性調整。
與冷清的住宅市場形成強烈對比的是，商用不動產市場在科技巨頭強勁需求帶動下展現極高熱度。今年前六個月大型商用不動產累計交易額已高達1,591億元，一舉追平過去五年的單年總額水準。
其中，AI供應鏈與半導體擴廠成為最大推手，第一季商用交易更有高達九成集中於工業地產。包括美光與矽品大舉進駐苗栗竹南科學園區，離岸風電廠商與皇昌營造積極布局桃園觀音，日月光亦大手筆取得南科廠房；此外，南山人壽搶下高雄凹子底商辦、華擎卡位北士科等案例，均證實股市資金已迅速湧入工業及商業地產領域。
自2024年底央行祭出第七波選擇性信用管制以來，全台七大都會區的房價表現呈現顯著消長，部分漲幅過大的都會，貸款成數受限後投資盤全面撤退，房價雙雙承受下修壓力，進入打底階段，甚至出現新案開價低於前期的降價狀況。
台北市作為核心精華區，憑藉強大的剛性支撐，國泰房地產指數上半年最新數據顯示，預售新屋房價比去年同期逆勢上漲10.37％；新北市微漲0.78％，主因台北市屋齡老化引發購屋需求向外溢散至永和、板橋、新店等第一環重鎮，部分區域房價甚至超越台北市外圍蛋白區；桃園年跌1.33％；新竹年漲20.53％，漲幅最大；台中下修6.68％；台南上漲2.65％；高雄年漲16.38％。
從產品型態觀察，預售屋、成屋大樓與中古公寓走勢亦明顯分歧。預售屋雖因「低首付、分期付款」優勢帶動單價創新高，但隨即將面臨交屋後付款優勢消失的跌價考驗，使得即將交屋的預售案成為目前最難去化的產品。成屋大樓則已歷經微幅修正與價格打底，拉大與預售屋之間的價差。
對此，專家建議自住買方應優先鎖定「具電梯的成屋大樓」，其價格合理且資產安全性高，具備最高CP值；同時應嚴格避開價格跌幅顯著領先的「無電梯中古公寓」，避免承擔較高的資產貶值風險。
展望2026年下半年，購屋族可依循三大戰略方向進行布局。首先，可觀察雙北市交易量回溫信號：作為抗跌領頭羊的雙北市，若成交量能率先止跌回升，將一舉解凍市場流動性，為全台房市注入復甦動能。
其次，採取以成屋為主的CP值策略，在預售與成屋價差拉大的當前環境下，選擇具備電梯的中古或新成屋大樓是最穩健且實惠的選擇。
另外也可留意中南部或供給量大的重劃區，有讓利求售的預售案，若有建商主動降價或開價低於區域行情的建案，不妨伺機在市場低點挑選優質物件。