房價與房租大漲！美國房租居高不下背後原因是.....Fed遲遲不願降息
根據《華爾街日報》報導，美國房租居高不下金，是妨礙聯準會（Fed）難以戰勝高通膨的主因，連帶造成Fed今年快過完一半遲遲不降息。
指標利率持平於5.25％－5.50％區間
今年前4個月通膨漲幅停滯，所以5月初Fed貨幣政策會議連續6次按兵不動，指標利率持平於5.25％－5.50％區間，但是聯準會今年底以前會降息的計畫沒有受影響，因為Fed寄望住房成本放緩，最終將推動通膨率接近2％的目標。
問題是，大家等經濟放緩已經長達1年半，但是遲遲沒有減緩。經濟放緩可能只是被推遲，但是有些分析師擔心，由於房市的動態變化，經濟根本不可能放慢，如果是這樣，這將大大削弱降息的理由。
近年來，住房在通貨膨脹發揮重要作用，因為房價與房租成本上漲幅度如此之大。影響如此之大，它占消費者物價指數（CPI）的三分之一和個人消費支出物價指數（PCE）的六分之一左右，個人消費支出是聯準會首選的通膨指標。
從理論上來講，這也是可以預測的。政府統計學家不使用房價來計算通膨，因為住房在某種程度上是一種投資。所以，專家使用每月租金，來計算租戶為租賃房屋支付的費用、屋主出租自己房屋所支付的費用。
2022年一戶家庭房租狂漲12％
從3年前開始，住宅租金（新簽訂的合約租金）飆升，反映出疫情期間對更多住家空間的異常需求、收入強勁增長、出租或求售餘屋處於歷史低點，根據CoreLogic統計數據，2022年全美一戶家庭的住宅租金大漲14％。
2024年3月，全美房租中位數比去年同期上漲5.6%，遠高於2015年至2019年的3.3％房屋通膨率，其中紐約市套房租金大漲25％最為可觀。房地產研究公司Attom分析全美341個縣當中，有一半以上的縣三房租金中位數上漲速度快於薪資上漲速度。
但是2024年2月租金年增率放緩至3.4％，反映出新求租公寓供應增加，競爭稍微激烈，以及扣除通膨後所得增長減緩，房地產公司Zillow表示，公寓租金也出現類似放緩趨勢。
由於每年只有少數租約會到期，因此市場租金的變化反映在通貨膨脹具有滯後性。考慮到這一滯後性，Fed官員、華爾街投資人和民營部門經濟學家預計，根據市場租金已經發生的情況，自2022年底以來，房租通膨將放緩。
房租通膨確實已經從一年前8.2％的高峰放緩，但是2024年3月份增幅僅降至5.6％。「房租漲幅減緩的速度比幾乎所有人預期的要慢得多」，德州Madera Residential的住宅策略主管帕森斯(Jay Parsons)表示，美國勞工部預訂本周三公布4月份通膨數據。
在疫情前10年內，核心通膨率略低於2％
聯準會（Fed）主席鮑爾5月1日曾經表示，通膨數據超出預期，央行可能不得不將指標利率維持在比預期更長的時間。
房租市場有助於解釋為什麼核心通膨（不包括波動較大的食品和能源價格）近幾個月來漲幅停滯不前，這與持續降溫的預期相反。3月份核心PCE通膨率為2.8％，低於2022 年的5.6％，但與12月差不多。
Fed芝加哥分行總裁古爾斯比（Austan Goolsbee）上個月在接受採訪時表示，「房市沒有像我們想像的那樣回落，我依然認為會，但如果沒有回落，我們很難將通膨率壓回到2％。」
在疫情之前的10年內，美國核心通膨率略低於2％，這是由於大宗商品通膨率約為-1％，而房租通膨率為2.5％至3.5％，非房屋服務通膨率略高於2％。
2023年，通膨放緩的主要原因是大宗商品價格回落至大流行前的水準。為了讓通膨率回到 2％，非房屋服務業通膨率必須從現在的3.5％降至3％以下，房屋通膨率必須從5.8％降至3.5％左右。
如果通膨持續走高，聯準會官員可能長時間將利率維持在目前的20年最高水準，等到他們看到經濟真正放緩的更多具體證據。