新北重劃區買預售還是成屋？「這裡」30坪價差近600萬元
文／謝曉菁
新北重劃區新案林立，但同一個生活圈，買預售屋還是成屋，總價可能差上數百萬元。根據永慶房產集團盤點近一年新北市十大重劃區預售屋與成屋大樓平均單價，發現三重仁義重劃區每坪價差高達19.4萬元，為十大重劃區之最，若以30坪住宅計算，總價差距約582萬元、逼近600萬元；反觀新莊塭仔圳重劃區每坪僅差6.4萬元，價差最小。
據永慶房屋統計，進一步觀察價差金額與幅度，仁義重劃區預售屋與成屋大樓每坪相差19.4萬元，價差幅度達32%；鳳鳴重劃區則以33.9%的價差幅度居冠，近一年預售屋平均每坪49.8萬元，成屋大樓則為37.2萬元，每坪相差12.6萬元。
近一年新北市十大重劃區
預售屋與成屋大樓價差 行政區 重劃區 平均單價 （萬元／坪） 價差
（萬元／坪） 價差幅度 預售屋 成屋大樓 鶯歌區 鳳鳴重劃區 49.8 37.2 12.6 33.9% 三重區 仁義重劃區 80.1 60.7 19.4 32.0% 新莊區 副都心重劃區 79.2 62.5 16.7 26.7% 新店區 央北重劃區 94.3 77.0 17.3 22.5% 淡水區 淡海新市鎮 37.5 30.8 6.7 21.8% 三重區 二重重劃區 77.9 64.7 13.2 20.4% 五股區 洲子洋重劃區 51.0 42.9 8.1 18.9% 新莊區 頭前重劃區 75.1 66.7 8.4 12.6% 新莊區 塭仔圳重劃區 61.9 55.5 6.4 11.5% 板橋區 江翠北側重劃區 75.2 68.3 6.9 10.1% 住宅價格篩選條件：
1. 交易標的為房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈。
3. 剔除近一年預售屋不足40件之重劃區。
4. 買賣資料排除屋齡2年以下的大樓。
註： 1. 實價登錄資料自2025年7月至2026年6月。
2. 價差幅度＝（預售屋平均單價－成屋平均單價）／成屋平均單價。
3. 依價差幅度由大至小排序。
資料來源： 實價登錄預售屋和買賣資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。
對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，仁義重劃區以住宅規劃為主，面積相較其他重劃區要來得小，區域發展速度較快，交通方面可利用中山高及重陽大橋，串聯台北市中心、內科及士林等地，周邊也有仁義街、五華街等既有商圈支撐生活機能。
在交通及生活機能條件支撐下，仁義重劃區受到不少購屋族關注，預售屋單價仍維持高檔；另一方面，當地部分成屋大樓屋齡相對較高，也進一步拉大預售屋與成屋之間的價格落差。
至於預售、成屋價差幅度最大的鳳鳴重劃區，陳金萍分析，區域擁有台鐵及三鶯線等交通建設題材，加上房價相較雙北其他重劃區親民，吸引不少首購及自住族群進場。隨著交通建設逐步到位、區域發展日益成熟，近年預售屋價格快速上漲，也使預售屋與成屋大樓的價格差距擴大。
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不過，並非所有新北重劃區的預售屋都與成屋有明顯價差。統計顯示，江翠北側及塭仔圳重劃區價差幅度分別僅約10.1%及11.5%，其中江翠北側預售屋與成屋大樓每坪相差6.9萬元，塭仔圳更只有6.4萬元，為此次盤點的十大重劃區最低。
陳金萍指出，江翠北側重劃區鄰近板橋舊市區，具有水岸景觀、新街廓及公園綠地等居住條件，部分區塊也能串聯江子翠、新埔生活圈及板南線捷運，生活與通勤機能逐步成熟。
從近一年交易來看，江翠北側預售交易較集中於A、B區，由於距離新埔及新板特區相對較遠，預售單價不像鄰近捷運站的D至F區那麼高；加上區內新成屋交易熱絡，因此整體預售屋與成屋大樓價差並不明顯，每坪約差6.9萬元。
塭仔圳重劃區則橫跨新莊、泰山，屬於新北大型開發重劃區，周邊鄰近新莊副都心、輔大商圈及機場捷運等交通與生活機能，區內道路、公園及學校等公共建設則持續建置中。
陳金萍表示，塭仔圳預售價格雖已反映部分區域未來發展潛力，但目前尚未出現明顯溢價。近一年塭仔圳預售屋與成屋大樓每坪僅相差6.4萬元，為十大重劃區中價差最小的區域。
整體而言，陳金萍指出，新北不少重劃區預售屋價格仍處於高檔，隨著部分重劃區逐步發展成熟，預售屋與成屋之間也出現不同程度的價差。對自住購屋族而言，除了比較新案規劃、付款方式及屋齡，也可將同一重劃區的成屋納入比較。
她建議，善用預售屋與成屋大樓的價格差距，在相同購屋預算下，購買成屋大樓相對實惠，購置坪數可以比預售屋多出不少，換取到更大的居住空間及品質。