股市獲利轉進蛋黃區？ 青安3.0上路，自用買方該進場？

文／管清智

六都7月建物移轉量寫下19個月新高，市場開始有回溫的聲音，但仔細看數據會發現，買氣最強的區域其實都是科技業聚落。這波買盤是誰在買、央行在防什麼、青安3.0新制的門檻又怎麼畫，都會影響你接下來該不該進場。

上個月筆者在本專欄提出一個判斷，蛋黃區已經領先起漲，這是房市落底的訊號。一個月後，數據開始說話，六都7月建物買賣移轉棟數合計20,506棟，月增12.0％、年增8.8％，是2025年1月以來首次突破2萬棟，創下19個月單月新高；1至7月累計11萬7944棟，年減幅收斂至僅0.9％，連續2個月量增，市場終於走出低谷，但筆者要提醒讀者，先別急著歡呼。

科技新貴進場　蛋黃買氣真相

7月移轉量的成長，有相當比重來自桃園龜山、新北土城、淡水、台中南區、梧棲等地新建案完工交屋，並非當下的新增買氣。真正值得注意的訊號藏在細節裡，像是台北市萬華區月增95.7％、南港區月增34.7％、年增高達152.4％，內湖區月增40.2％，這些其實都是科技業聚落。

台北市不動產仲介公會的觀察是，半導體類股大漲後，科技新貴選擇獲利了結，把資金轉進房市分散風險，買方年齡層普遍在40歲以下。這與筆者上月論點完全一致，本波房市的需求主力，是股市賺到快錢、有能力做資產配置的族群，他們買的不是便宜，是防禦。

領先起漲的永遠是蛋黃區，7月的蛋黃區量增就是房市築底的明確訊號，蛋白、蛋殼區則仍需要時間慢慢消化賣壓，加上這些地方的購買力更需房貸政策的支持，筆者仍預期2027年下半年房貸環境有望回歸常態，此時，蛋白、蛋殼區就會有明顯動能。

央行想管的是集中度

央行6月18日第二季理監事會決議利率連9凍，選擇性信用管制維持不變，要讀懂央行，關鍵數字只有一個，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底的高點37.6％，降至今年5月底的35.2％。集中度既然達標，加碼管制就沒有理由，這是第八波不會出現的原因。

央行已點名，台股熱絡吸引民眾向銀行及證券商借款放大收益，銀行個人理財週轉金貸款占總放款比重，從2022年1月底的7.07％升到今年5月底的11.29％，並明言密切關注股市融資槓桿與銀行資金流入股市情形；實務上，今年4、5月間多家券商因融通總額逼近淨值4倍上限，已陸續調降質押額度、暫停不限用途借款。

這形同對股票市場實施了一次選擇性信用管制，過去2年央行用限貸令把資金從房市擠出去，如今同一套邏輯正調轉槍口。兩邊的閥門一起收，錢會往哪裡去？答案是回到不需要槓桿的地方，股市槓桿愈難放大，現金部位愈需要出口，房地產作為防禦型資產的相對吸引力就愈強，這對房市，是慢火但確定的利多。

真正的變數在8月1日。青安3.0正式接續上路，為期6年，新增3道門檻：申貸時須未滿50歲、且年齡加核貸年限不得逾80的80條款；借款人年所得不得超過200萬元；房屋總價依縣市分級設天花板。貸款上限原則1000萬元，新婚家庭放寬至1200萬元、育兒家庭1500萬元。

政策方向很清楚：從普惠轉向精準，把資源鎖定在真正的青年首購與婚育家庭。立意良善，但筆者必須直言其中的結構性矛盾，台北市新案兩房產品總價動輒逼近甚至超過3000萬元，若總價天花板設定過低，一批確確實實的雙北自住家庭，將被排除在政策之外。

現況建商餘屋壓力未解、讓利心態仍在，而政策利空已經出盡，對自用買方而言，這是一段賣方還在讓利、買方仍有話語權的過渡期。筆者建議若有自用需求，並符合青安3.0資格，就該積極進場。量價同步的訊號已經出現，留給自用型買方的時間，真的不多了。