台灣租屋市場「蛻變中」 黑市消退、玩家易位、老屋變金屋，這場變革你跟上了嗎？
租屋，在台灣這個深信「有土斯有財」的社會裡，一直只是被默默忍受的過渡階段。價格高昂、居住品質參差不齊、租務關係缺乏保障，租屋族早已習以為常。然而，近年隨著政府大動作介入，專業租服業者大量湧現，有業者甚至喊出「租屋產業即將迎來全新時代」。
但問題真的解決了嗎？政府的介入究竟是靈丹妙藥，還是推高租金的原因之一？房東與租客之間的角力，又出現了什麼新變化？租屋市場風雲再起，這場攸關數百萬租客與房東的變革，正悄悄發酵⋯⋯
文／林喬慧
六月初，在台中市高鐵站旁的臻愛花園飯店，中華民國租賃住宅服務全聯會舉行第三屆理監事選舉，近150家包租代管業者齊聚一堂。新任理事長、「Speed速·包租代管」品牌創辦人劉貞君現場提出五大產業升級目標，誓言加速提升國內租屋品質。他向本刊表示：「包租代管業正如旭日東升，剛要大展拳腳。」
同樣展現對產業前景的高度信心，管理近3萬戶房源、服務逾20萬名租客，年營收約20億元的國內租服業龍頭兆基屋管，也正式啟動位於台北市內湖區的新總部，董事長李建成宣布明年第三季申請IPO。他認為產業正處於初升階段，未來至少還有黃金十年，以兆基本身為例，每年營收目標成長20％，預計明年營收突破30億元。
兩位業界大咖之所以看好未來，關鍵原因在於鄰近的日本市場發展經驗。據了解，日本包租代管業相當成熟，租屋市場的包租代管比例已達七至八成，而台灣目前粗估僅約一成上下。「業界常在講，台灣的房地產業就是今日日本、明日台灣。」劉貞君認為，再往深一層思考，隨著房價高漲，台灣房屋自有率跟隨日本腳步不斷下修也不無可能，當買不起房成為社會主流，租屋需求勢必蓬勃增長。
包租代管推動租屋變革
儘管業界看好產業前景且動作頻頻，然而多數民眾對租服產業仍感陌生。本刊深入訪談政府官員、租服業者、房東、房客以及學者專家後發現，台灣的租屋市場正在悄悄展開一場變革，而包租代管業者，就是此次產業升級背後的重要推手。
過往民眾要租房，除了向房東本人承租外，也會透過仲介媒合，再支付房仲半個月至一個月不等的租金作為服務費。而所謂的包租、代管，前者指的是業者向房東租下房屋後，經整理再轉租出去賺取差價，也就是早期所謂的二房東；至於代管，則是代替房東管理房子、服務租客，每月向房東收取租金10％至15％不等的管理費用。
事實上，租屋市場的轉型仍處於初期階段，許多民眾甚至從未聽過租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）。政治大學地政系教授、消基會房屋委員會召集人孫振義指出，目前租屋市場才正要蛻變，民眾認知相當有限，「很多租屋族、房東長期沿用傳統租約，當然不知道有像包租代管這樣更好的選擇。」
惡房東促增包租轉租約
而推動租屋市場轉型的關鍵契機，則是2013年在新北市出現的惡名昭彰二房東張淑晶事件，她涉及多起租屋詐欺案件，引發社會譁然，促使政府迅速在租賃專法中增設俗稱「張淑晶條款」的包租及轉租契約，該條款2019年上路，正式啟動租屋市場改革。
同時，政府也進一步意識到改善整體居住環境的迫切性，2017年時任總統蔡英文宣布正式啟動八年20萬戶社會住宅政策，透過補助包租代管業者活化民間私人住宅，推出民間版社會住宅，提升整體租屋品質。
當然，事情總非一帆風順，不願具名的房仲業者透露，最初政府要推行社宅包租代管政策，時任內政部次長、現任住都中心董事長花敬群曾親自拜訪八大房仲，「當時政府希望我們能夠養起包租代管業，但是對房仲來說，做租屋生意，錢少、事多、問題複雜。」該名業者坦言，「後來也只幫政府貼貼海報就了事。」
花敬群曾公開坦承：「社宅包租代管政策剛推出前兩年，媒合數僅5000多戶，當時壓力真的很大，心臟要很大顆！」
不過，隨著時間的演進，目前社宅包租代管媒合數早已突破11萬戶，而根據內政部調查，全台租賃住宅服務業家數也從2022年第一季的1090家，成長到今年第一季的1826家，三年成長了近七成。甚至根據租服全聯會統計到五月底的最新數據，全台有繳交營保金的合法業者家數已經來到2479家，合法發出的租服管理人員證書也突破兩萬張。
豪宅仲介轉行因前景大
隨著租服產業持續升溫，有越來越多的不動產從業人員轉換跑道，投身其中，匯康資產管理總經理吳懿倫便是典型代表。今年43歲的他，退伍後即在台北市豪宅及商用不動產租賃市場闖出名號，從『仁愛帝寶』、『文華苑』、『西華富邦』、『勤美璞真』，到頂級商辦如『台北101大樓』、『國泰置地廣場』皆有成交紀錄。
後來，他拿著從租屋仲介賺來的錢，先是做起舊公寓改裝的二房東生意，後來索性買房直接當起包租公。現在的他，則是手握1800戶房源的專職包租代管業者，其中又以社會住宅占最大宗，甚至還選上新北市租服公會理事，「我認為這是一個能帶來相當穩定現金流的生意，而且發展前景比我過去做的事業大太多。」
吳懿倫進一步指出，以包租代管政府社宅來說，業者必須先投標，經過政府核可才能執行，收入來源除了每成功出租一案的媒合費用之外，每個月還有代管費用收入。這邊要特別注意的是，民間住宅跟社宅的包租，差別在於前者可以賺取租金差價，後者則不行，且都有房客耍賴不繳租，自己卻仍要付租金給房東的風險。
台北市租服公會新任理事長、聯勝房屋總經理林政緯則提到，一般包租代管多是接手市場上的老舊空屋，透過業者的裝潢改造，為房屋加值後轉租，「以我們公司來說，除了自養工務部門負責裝修、修繕房屋降低成本外，房管跟業務分流，每個業務一個月要開發三間包租創造營收，再接六間代管來支撐內勤員工支出。」
改革做法專家學者說讚
「一間租服公司，最少要有300個服務案件在手，才能創造利潤，且以包租來說，至少會簽五年長約，目標前兩年抵銷裝修、人事費用，後面三年才是獲利期。」林政緯說。
除了民間社宅推動租服產業快速發展之外，政府也透過政策積極介入市場，其中300億元規模的租金補貼政策更是一大助力。「姑且不論有沒有進步空間，我認為政府願意碰觸租屋議題，就已經相當了不起，過去這是個黑市，所有人睜隻眼閉隻眼，有任何糾紛只能用民法處理，現在法律漸漸到位，租服產業興起玩家不同了，租金補貼除幫助租客，其實也有勾稽房東任務。」住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示。
「房屋租賃最難管的三個事情，是人（房東、房客）、價格及房屋本身。」孫振義也持正面看法，「政府很聰明，他透過扶植包租代管業，一可以掌握房源，二來人的事情有人處理，接著租金還可要求實價登錄，只要管好租服業，至少就能解決上述情事，後續透過租金補貼、多元社宅，絕對是利大於弊。」
除了租金補貼政策帶動市場成長之外，包租代管業者在改善住宅供給品質方面也發揮重要作用。林政緯表示，會交由業者包租代管的房子，多較為破舊，「我們服務很多房東，有些是房子要花大筆裝潢費根本懶得出租；又或是屋主人在國外，台灣房子找不到人協助管理；更甚者是持有者眾，根本無法出售的繼承房屋，這群人，近幾年已經越來越接受將房子交給包租代管業者處理，對於老屋活化起到很大作用。」
老屋活化改善租屋環境
除了一般老舊住宅之外，包租代管業者近來也開始關注其他類型的不動產。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，近期市場上不少業者對外觀老舊、短期內難以改建的大型旅館產生興趣，考慮透過重新裝修後轉租的模式，開啟不動產活化的新路徑。
對於業者積極介入老舊建物的活化管理，吳懿倫表示：「過去老公寓被拿來出租，內部多用簡易木板隔成分租套房，萬一租客在裡面抽菸、煮飯，一不小心就會釀成火災，但包租代管業者在進行室內裝修時，都一定要符合相關法規，對房客的居住安全、房東的資產，都是一種保障。」此外，一旦出現租務糾紛，業者還能居中協調。
綜合上述觀察，孫振義認為，這幾年租屋市場的改革，大幅改善租屋環境品質是顯而易見的益處。
然而，每一項市場變革皆伴隨著隱憂與挑戰，租服產業的快速成長與政策推動，同樣可能帶來一些意想不到的負面效應與爭議。
「我認為政府目前的租屋政策是糖衣也是毒藥。」有人持正面看法，自然有人持負面想法，持續在全台各地置產的專欄作家，同時也是房東的顏博志，就語出驚人分享他對台灣當前的租屋政策看法，另名不願具名的房東坦言，「假設得知租客有申請租屋補貼，就會考慮是否漲租。」
租金飆漲民眾壓力爆表
如果單看租金，確實是一大難題，根據主計總處統計，租金指數持續寫新高，今年第一季租金指數年增率達2.51％，漲勢未見收斂，租金狂飆讓買不起房，眼見又要租不起的民眾壓力爆表。
步入中年的小張（化名）前幾年為了行動不便長輩捨棄長年承租的舊公寓，轉向有電梯的大樓，「過去這三年，我每年都在搬家，因為每次租約到期，房東就要漲租，但也發現我怎麼找都回不到過去的租金。」他語帶無奈地對本刊吐苦水。
不僅租金補貼政策存在爭議，也有觀點指出，部分包租代管業者透過租金差價與管理服務費推升市場租金。顏博志則觀察到：「隨著租屋環境因為業者介入而改善，過去一些追求低價租屋的民眾，將更難找到合適物件。」
對此，兆基物業集團執行副總陳柏勳嚴正駁斥，表示租金漲跌與包租代管業者並無直接關係，業者提供的是專業管理服務，讓租屋環境更好。
儘管短期內租金波動引發市場擔憂，但從長期市場趨勢來看，徐佳馨認為，這波租屋市場的改革，最終仍將有助於租金回歸合理區間。她表示：「目前市場估算約有3000000租屋族，但實際供給遠低於市場需求，供給不足時租金自然居高不下。然而，隨著政府持續透過房東稅金補貼、包租代管業介入等政策手段增加房源，當市場逐步走向供需平衡，租金勢必能夠回到較為合理的水準。」
房源即通路推租客標章
隨著包租代管業的茁壯，租屋市場正逐步展現出更多元的發展樣貌。例如，PC大廠宏碁便看好兆基超過3萬筆房源規模優勢，決定注資10億元入股，市場推估目標透過導入系統化電子管理設備，開啟跨界合作的商機。
劉貞君則指出：「無論是女子公寓、寵物住宅、停車場空間管理，凡是空間管理的業務，我們幾乎都能涉足。此外，當房源累積到一定規模，便成為重要的商業通路，冷氣清潔、居家保全、搬家服務等都能夠延伸發展。相較於代銷是經濟規模，包租代管屬於規模經濟，規模一旦形成，自然能創造更多附加價值。」實際上，吳懿倫的公司也已推出家具租賃服務，不僅解決房東與房客需求，更創造新的收入來源。
除了商業模式的創新與延伸，產業界也主動推動制度上的規範與自律。據了解，租服全聯會今年起計畫推動「優良租客認證標章」制度，目的是協助過去在租屋市場相對弱勢的租客族群擺脫負面標籤與歧視。
「許多弱勢租客即使房屋設備損壞，也不敢要求房東修繕，深怕遭到房東拒租，但這群租客之中，其實不乏準時繳納租金的好租客。」劉貞君強調，健全租屋市場從業界的自律規範做起，才能讓租客更加安心、有尊嚴地生活。
然而，在租屋產業快速轉型並受到廣泛關注之際，市場上也開始出現一些值得警惕的亂象。例如，近期坊間出現不少收費高達數十萬元的包租代管創業培訓課程，若此類課程未來引發消費糾紛或涉及詐欺案件，恐將嚴重衝擊民眾對租服產業的信任與觀感。因此，台灣租屋市場要邁向更健康、更透明的未來，不僅需要政府與產業界加強自律監管，更需房東與房客在觀念與心態上共同調整，方能真正促成市場良性永續發展。
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