寄居蟹停擺之後 業者揭轉銜難題 「過程、爭議、進度」全記錄
社宅包租代管政策走了將近10年，社宅業者「寄居蟹」8月10日竟突然停擺，6,688戶必須重新與其它業者簽約，規模達5.7%。記者實際訪問多個地方公會、社宅業者、以及實際受影響的房客，揭開轉銜流程的完整面紗；同時也從中梳理問題，包括為何「兆基屋管」仍接手不少案件？為何出現漲租問題？並聆聽第一線業務員的真實心聲。
寄居蟹中斷 「社宅包租代管」9年來最大挑戰
都市租屋大不易，打開網站、設定好區域，發現不是照片嚇人就是價格讓人瞠目結舌。此時你赫然發現有個不僅價格合理、適用租金補貼，還不必共用衛浴或與陌生人共處，這高機率是「社會住宅包租代管」的案件。
中央政府於2017年推出這項政策，目前計畫已走到第5期，承辦業者遍及全台19縣市，截至今(2026)年8月總戶數突破11萬戶。高雄市租賃住宅服務商業同業公會理事長劉國基分析，房東加入無須負擔服務費，還享稅率優惠及修繕費補助，加上設有租金上限，物件相當搶手。社宅業者匯康資產管理公司總經理蘇育諄也說，雙北租金上限內的物件確實以社宅包租代管為大宗，房東及房客對這項政策都很有感，「解約率很低」。
參與社宅包租代管之物件，通常比市價便宜且接受申請租金補貼。(擷取自比租網)
兆基集團作為台灣包租代管的產業龍頭，轄下「兆基屋管」與「寄居蟹」兩家公司都是知名社宅業者，其中「寄居蟹」截至今年8月1日共承做6,688件，占全國5.7%。然而8月2日寄居蟹爆出公司債危機；8月10日負責社宅政策的「國家住宅及都市更新中心」證實寄居蟹無法繼續提供服務，案件將「轉銜」至其它第5期業者；9月21日住都中心正式與寄居蟹解約。
26歲的郭先生是投資分析師，今年2月他剛與寄居蟹簽訂1年租約，沒想到半年後卻遇到這起事件。
8月10日住都中心即建置專案網站，並提供常見問答集說明後續步驟。住都中心指出，當時曾協調六都公會以「電話」聯繫房東及房客的轉銜意願，且同步提供「網路表單」讓房東、房客自主回報。公會受訪時補充，約在事發1週內，他們就主動逐一電話聯繫所有受影響的房東、房客，同時提醒填寫網路表單。
郭先生簽的是「包租約」，即房東先出租給業者，業者再以「二房東」身分轉租給房客，房東、房客基本上互不相識。他說：『(原音)當天其實我還沒有開始查的時候就有新的業者打給我，說能不能把房子給他們，但是這好像不符合程序，好像是要打給房東、不是打給我。隔一天就有跟房東簽好的業者打給我說他已經跟房東簽好了。那個業務跟我講說他之前是在兆基(應為寄居蟹)，那個房子原本是他在弄，後來跳到別間去了，他還有房東的聯絡方式、才跟房東聯繫上，然後把租約給他做這樣子。』
轉銜從0到1 房東、房客要走過哪些程序？
公會受訪時坦言郭先生的情況屬於「偷跑」，由於案件量牽涉收入，部分從寄居蟹離職的業務直接聯繫舊客戶，迴避了公會統籌分配機制。不過公會強調，最終仍會嚴格控管各業者承接的轉銜總量。
新北市租賃住宅服務商業同業公會說明，8月14日起動員業者開始打電話，新北市約2,700件大約1週就掃完第一輪，而新北市扣除「兆基屋管」共19家業者，每家約配發130件，有業者反應量能吃緊才會調整。
新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人，同時為社宅包租代管業者創辦人。(饒辰書 攝)
依正常流程，轉銜業者以房東、房客意願為優先，若沒有指定，就由公會依業者名單輪流分派。公會雖握有完整資料，但基於個資保護，起初只提供房東資料，業者先和房東簽署「意向書」後，公會才接續提供房客資料，再由業者和房客簽署「意願書」。這兩份文件是本次轉銜關鍵，代表確認轉銜意願、視同完成與寄居蟹的退租點交。接著業者就會製作新合約，分別和房東、房客完成後續簽約。
整理公會及業者實務說法，彙整出此次寄居蟹停擺後「包租案」大致的轉銜流程。(饒辰書 繪製)
在約期方面，據了解寄居蟹案件有7、8成屬「包租約」，業者與房東基本上簽3年期，轉租給房客則1至3年不等。事件發生後，每個案子剩下的約期都不同，成為轉銜一大挑戰。受訪者們指出，新合約長度以房東、房客意願為主，但多半是與房東簽完整3年約、與房客重簽完整1年約，並保留「可提前解約」的彈性；只有少數有爭議或特殊需求的案件才會依剩餘約期簽訂，甚至轉為「代管約」。
社宅包租代管原則上強制「公證」，這次雖開放簡化流程、沿用內容簽新約而免公證，但受訪業者及公會為謹慎起見，大多仍重走完整流程，包括現場勘查、重新拍照及公證。高雄公會劉國基說：『(原音)因為在寄居蟹沒有辦法協助點交的時候，包括他的消防設備需不需要更換？偵煙器需不需要更換？都是新的業者必須承擔，所以新的業者都會比較謹慎，因為將來責任在新的業者身上。如果你不去現場拍照，以後1-2年合約到了怎麼點交？寄居蟹也不在了，所以我們大概9成多都是跑新的流程，時間會拉長。』
轉銜過程繁瑣、收入還打折 業者心聲曝
短短2個月的時間要消化大量轉銜案件且幾乎重走一遍完整流程，業者們表示，若遇到好配合的房東、房客，3-5天就轉銜完成，最長則超過1個月，每位業務手上平均有7-10件左右。匯康總經理蘇育諄坦言「加班是肯定的」，尤其配合房東、房客的上班時間，業務常常晚上還在外面跑，甚至忙到深夜11、12點才到家。大管家專案襄理許書瑝形容：『(原音)因爲我們警衛到10點半，我們9月的時候都是10點還有7-8個、5-6個人，然後因爲我有時候吃個飯、出去休息、還是做完運動8-9點回來，我們說「哇，我們比科技業還要拼」，人家警衛以為我們包租代管轉科技業、搞AI搞到不睡覺。』
業者收入包括政府補助的開發費、媒合服務費、包管與代管費，但轉銜案件收入其實不如新案。新北租服公會提到，承接寄居蟹案件的媒合費「只剩四分之一」，業者願意幫忙，主要是擔憂此事件嚴重衝擊整體市場；受訪業者也說，社宅帶有公益性質和社會責任，「不能只從獲利角度看」。
新北租服公會補充，老業者平時每月案量50-100件，轉銜反而拖累原先業績目標；而新興業者則可快速增加服務案量。業者許書瑝也說，這有助新進業務跳過開發案件的「陣痛期」。
轉銜竟漲租？寄居蟹「認賠降租」手法意外曝光
轉銜首要困難是房東、房客失聯。新北租服公會請業者直接到房東、房客住處「蹲點」，截至10月初，失聯案件降至約100件；高雄租服公會則轉給效率較好的業者、嘗試在晚上聯繫，失聯案件也降至40件左右。
另外，業者在「包租約」須承擔租期空窗、租金欠繳等風險，轉銜又不如新案可以篩選房東、房客。大管家許書瑝指出，他們都會先簡易訪談，確認收、繳租無爭議才會接手；若有爭議，轉銜將因此卡住，他們會回報公會處理，或商請轉為「代管約」，改由房東直接出租給房客，降低新業者的風險。
轉銜過程更意外爆出寄居蟹「認賠降租」的手法。房客郭先生分享，當初寄居蟹以低於向房東承租的價格出租給他，其中1千元價差由寄居蟹自行吸收，然而新業者欲以原價出租、不願承擔價差，對郭先生而言等於變相漲租。郭先生對此雖深感不滿，但終究無奈接受並重新簽約。
受訪公會證實此現象確實存在，解方是交由同集團的「兆基屋管」承接轉銜，不會讓其它業者接手。高雄公會劉國基就提到，針對租押金、包租約期發生爭議等複雜案件，住都中心有要求兆基全數接回，他評估轉銜爭議大多已圓滿解決。
同集團「兆基屋管」接手大量寄居蟹案件
事件爆發之初，住都中心並不允許「兆基屋管」承接轉銜，直到8月底確認其未發行公司債、完成董事會改組、銀行警示解除後，「兆基屋管」才加入。據公會統計，兆基屋管在新北市承接約3成、居各業者之首，在高雄市更高達一半。
除了前述爭議案件由兆基屋管接手外，公會分析，相比於其它陌生的小型業者，民眾仍較偏好高知名度的兆基屋管，因此不少房東、房客還是選擇交由他們轉銜。不過外界質疑由相同集團的公司接手，是否真正切割了風險？如何確保不再重蹈覆轍？
住都中心回應，公司債為兆基屋管前董事長個人行為，經確認兆基屋管無發行公司債，並已完成董事會改組、重組經營團隊，服務一切正常；加上轉銜涉及民法契約以雙方意願為主、包租案件更以房東意願為優先。住都中心強調，未來將持續辦理業者之履約管理及查核作業。
轉銜估本月底暫告段落 11月中未動作將強制退出
截至10月16日，住都中心指出共6,688件轉銜案中，4,196件(62.7%)已完成轉銜結案、2,335件(34.9%)處理中，剩餘157件(2.3%)仍持續聯繫。
寄居蟹案件涵蓋六都，以新北市、高雄市最多。詢問兩地公會及業者，目前約已完成8成，其餘正在程序中，預估10月底之前應可暫告段落。
事實上，住都中心也已劃定明確的後續時程。「網路表單」將於10月31日關閉，但房東最晚須在11月16日前與新業者簽署「意向書」，這段期間仍可與公會或業者接洽；最終完成新約即能保留相關權益，包括尚未請領的補助。
然而，若逾期未辦理或最終未完成新約，住都中心強調，將「退出」社宅包租代管計畫，原合約雖仍有效，但「回歸一般租賃關係」，因此呼籲房東、房客把握期限辦理轉銜。
至於寄居蟹「積欠租押金」等問題，新北租服公會分析，寄居蟹的服務費、押標金、履約保證金等「都在政府手上」，理論上這筆錢可拿來賠付，但他強調仍需時間看住都中心如何研議。住都中心則表示已啟動專案結算作業，未來若查證屬實，將併同與寄居蟹相關之債權債務費用辦理結算，並依規定辦理「代償作業」，保障房東、房客的權益。
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