租屋看到喜歡物件別急著付定金！律師示警：沒看房先付錢恐遇「假房東」

文／謝曉菁

租屋族找房時，看到喜歡的物件，最怕房東一句「後面還有人要看」，一緊張就急著付定金、簽租約。不過，法律扶助基金會律師邱邦傑提醒，租屋從確認房東身分、簽約到支付訂金都有「眉角」，尤其租客連房子都還沒看過，對方就要求先匯訂金「保留看屋資格」，一定要提高警覺。

邱邦傑接受警察廣播電台《聰明法寶》節目訪問時指出，在決定承租前，第一件事情就是要確認眼前簽約的人，是不是真正的房東。他表示，可以要求對方出示身分證、權狀，若對方不願提供，也能夠透過房屋稅單等資料確認；若接洽者是代理人，則應確認是否持有屋主授權委託書；若是二房東，也要確認原租約是否允許轉租，避免入住後才發現出租人根本無權轉租。

確認出租人身分後，租約內容也不能草率。邱邦傑說道，包括房屋地址、每月租金、押金、租期及付款方式等，都應在合約中清楚記載；管理費、水電費、網路費究竟包含在租金內或另外計算，以及能否遷入戶籍、屋內附有哪些家具家電，也最好在簽約時逐一確認，降低退租時發生爭議的可能。

除了租約，租屋族也常遇到「定金」問題。邱邦傑說明，定金通常是在房客已經看過房屋、有承租意願，但尚未正式簽約時，為了請房東保留物件所支付。若事後房客自己反悔，像是找到其他更喜歡的房子等等，原則上不能要求房東返還定金。

但如果反悔的是房東，情況就不同。邱邦傑指出，依《民法》相關規定，若因收受定金一方的原因導致契約無法履行，應加倍返還定金；例如房東原本收了2000元定金，後來決定把房子租給其他人，就應返還4000元。

近年租屋詐騙頻傳，邱邦傑特別提醒「先付錢才能看房」陷阱。有些人會以「先付訂金就讓你優先看房」、「看過你的資料，決定優先租給你」等說法，要求租客還沒看屋就先匯款。

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「如果根本還沒有實際接觸過房東，也沒有看過房子前，真的不要支付任何款項」，邱邦傑強調，凡是要求先付款才能保留看屋機會的話術，都要謹慎查證。

甚至有可能碰上「假房東」。邱邦傑分享，有詐騙者會先租下日租套房，再假冒屋主帶人看房，甚至安排其他人充當住戶，在現場向看屋者宣稱房子環境很好，等被害人支付定金或押金後便消失。因此，無論房子看起來多搶手，核實出租人的身分與房屋權利關係仍是重要步驟。

另一個常見爭議則是「不能申請租金補貼」、「不能遷戶籍」。邱邦傑表示，若租賃契約出現禁止房客遷入戶籍，甚至禁止申請租金補貼等約定，這類條款本身屬無效約定，但不會因此導致整份租約都失去效力。

實務上，也有房東在房客申請租金補貼後，要求調漲租金，甚至要求房客負擔房屋稅、租賃所得稅等費用。邱邦傑建議，房客若遇到相關情況，可以保留LINE、文字訊息等證據，向所在地縣市政府提出申訴、要求改正；依規定，若房東堅持不改，可能面臨3萬至30萬元罰鍰。

談及不少租屋族最怕的「提前退租」，邱邦傑指出，如果租約約定可以提前終止，房客依約在期限前告知，就不必支付違約金；若未依約定期限提前通知而須負擔違約金，最高不得超過1個月租金。但是，若契約直接要求房客提前解約須賠2個月租金，則不符合相關規定。

房東同樣有可能遇到租賃難題。邱邦傑提到，如果房東遇到房客長期欠租，建議先透過LINE等文字訊息，或寄發存證信函催繳，留下相關紀錄；當積欠租金達到2個月租金額度，房東可依法主張提前終止租約。

如果真的發生租屋爭議，可以向租賃房屋所在地區公所或消保單位申請調解，也能向縣市政府地政局尋求調處。邱邦傑提醒，租屋從看房、付訂金到正式簽約，每一個環節都不要因為「怕被別人搶走」而匆忙決定，尤其在沒有看屋、沒有確認房東身分以前，更不要急著把錢匯出去。