為什麼有錢也租不到好房？ 揭開「住不起」以外的住房陷阱

文／住展雜誌/讀者投稿

文／許若菱

近年來，無論在歐洲或台灣，民眾對生活成本的不滿，幾乎都被濃縮成一句話：什麼都太貴了。政治人物與政策辯論，也因此高度聚焦在「壓抑價格」與「抑制通膨」。但這樣的直覺，往往讓真正的問題被錯置，尤其是在住房市場。

《經濟學人》文章〈別再糾結價格了，歐洲面臨的是供應危機──監管過於嚴格是主要原因〉指出，歐洲與其說面臨「可負擔性危機」，更準確的描述是陷入「供給可得性危機」。整體而言，歐洲的實質工資在疫情與戰爭衝擊後已逐步回升，低薪族群的收入甚至明顯改善；住房支出占收入的比例，並未出現失控式上升。然而，在高度管制的城市中，房子本身卻變得愈來愈難找。

關鍵不單純在於價格「太高」，更在於價格被壓低之後，市場失去了擴張供給的能力。租金管制、土地使用限制與冗長的審批流程，使得新建住宅無法快速出現。一旦有空屋釋出，往往吸引大量申請者，居住權被迫透過排隊、等待與關係來分配。表面上看似「可負擔」，實際上卻是「進不去」。

這一幕，對台灣來說並不陌生。

在台北與多數都會區，住房負擔感同樣強烈，但原因並不單純來自收入追不上價格。土地分區與容積限制嚴格、都市更新推動緩慢、對房價上漲的政治與社會零容忍，使供給長期被卡死。結果是，即便政府頻頻宣示要「穩定房價」，年輕人依然面對租屋競爭激烈、選擇稀少、居住品質下降的現實。

帳面穩、實質苦

當價格無法反映真實需求，成本並不會消失，只是轉換成其他形式：更遠的通勤時間、更小的居住空間、更不穩定的租約，或是被迫延後成家與生育。帳面上的房價或租金，也許看起來沒有全面失控，但生活實際成本卻不斷上升。

這正是住房政策最弔詭之處。原本為了「讓人負擔得起」而設計的限制，長期下來卻讓住房變成一種稀缺資源，真正被擠出市場的，往往是沒有資本、沒有時間、也沒有關係的族群。

歐洲的經驗提醒我們，負擔問題以制度如何影響供給為核心，不單純只是價格問題。對台灣而言，若政策持續只聚焦在壓價格、打投機，卻不正視土地、建築與市場進入的結構性限制，那麼「住不起」的感受，只會在「看似可負擔、實際不可得」的矛盾中不斷加深。

真正需要被討論的，也不只是房價有沒有漲，而是我們是否允許城市長出足夠的房子，讓人真正住得進去。【作者為房地產研究員、大學講師】