桃園推可負擔宅是什麼？比社宅更適合買房族？一文拆解
為平衡居住正義，桃園市府近期推動「可負擔宅」政策，主打民眾可用市價一半的價格，買一棟不會漲價的房子，創新政策引起輿論關注。不過該政策上月底經桃園市議會三讀通過後，卻在中央這邊碰上軟釘子。專家分析指出，「可負擔宅政策」實驗性質較高，若之後的地方政府承受不住民粹壓力，導致出現民眾跟政府「對賭」的空間，將有公平性的問題。
可負擔宅是什麼？
桃園首創可負擔宅，希望藉此緩解青年買房壓力。所謂的可負擔，就是可用「租屋價格」去買一套新房子，詳細內容可見以下文章拆解。
延伸閱讀：桃園的可負擔宅便宜在哪？誰有資格申請？
桃園市政府推出的「可負擔宅」政策目的，主要是讓地方政府除了社會住宅、租賃住宅政策外，再另外提供其他的政策選擇，且為了與市售住宅做區隔，這些「可負擔宅」也會透過「信託機制」，隔絕於一般市場之外，這四者的差異請見以下。
可負擔宅與四種住宅類型差異比較
★ 可負擔住宅 本次焦點 ● 對象 中產階級婚育家庭 ● 居住穩定性 永久居住權 ● 設置區位 鄰近大眾運輸場站，生活便利 ● 價格負擔 考量家庭負擔能力，低於市價 ● 社會效果 • 協助青年家庭獨立購屋
• 去商品化，杜絕炒作
• 財源收入挹注社宅興辦 社會住宅 ● 對象 經濟、社會弱勢者 ● 居住穩定性 租期 3+3 年（政策戶最長 12 年） ● 設置區位 都會區公有土地 ● 價格負擔 低於市場租賃行情 ● 社會效果 • 友善高齡換居
• 整合全齡公共服務設施 租賃住宅 （包租代管、租金補貼） ● 對象 經濟、社會弱勢者 ● 居住穩定性 租期彈性 ● 設置區位 區位選擇多元 ● 價格負擔 市價租金，部分政府補貼 ● 社會效果 • 促進民間空屋活化 市售住宅 ● 對象 中高資產階級 ● 居住穩定性 永久居住權 ● 設置區位 區位選擇多元 ● 價格負擔 高房價、高購入門檻 ● 社會效果 • 可投資獲利
資料來源：採訪整理 製表：林仕祥
可負擔宅的優缺點拆解，房價不會漲真的好嗎？
「（可負擔宅政策）這個立意是好的，」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨受訪指出，根據桃園市府的規劃，為了避免影響一般的房價市場，可負擔宅的總量並不多，且會鎖在與市場隔絕的封閉市場裡，關起門裡自己賣，整體邏輯跟新加坡的「組屋」相似。她解釋，可負擔宅的產權設計，是桃園市政府、住都中心、承購人三個綁在一起，目的是堵住過去有些人靠「法拍」將「合宜住宅」流入一般市場的漏洞。
由於可負擔宅的興建，是市府提供建商容積獎勵，建商再將這些容積拿來蓋可負擔宅，代表可負擔宅與一般住宅將「混居」，為了避免買可負擔宅的民眾被貼標切，目前市府規劃不讓可負擔宅的價格「對外公開揭露」。
徐佳馨說，整體看來，可負擔住宅是一個「實驗性質較大」的住宅政策，目前看來桃園市府的設計規劃，邏輯都講得通，問題看起來也不大，但這項政策的最大風險，其實是未來地方政府的執行力度。她指出，目前這些可負擔宅主要由地方政府（桃園市政府）做管轄，假設有一天政黨輪替，或地方政府頂不住民粹壓力，要求可負擔宅能流入一般市場，將產生極大的不公平性。
由於高房價，目前輿論普遍看好「可負擔宅」提供的「居住正義」效果，但這些不漲價的房子過了數年後，若買家有比較心態，當初的好評可能會瞬間轉成負評。徐佳馨舉例，假設有兩個人，一人選擇買便宜的可負擔宅，另一人買較貴的市售住宅，過了30年後，可負擔宅因通膨因素漲價20%，但市售住宅可能漲過3倍，「這樣買可負擔宅的人心裡怎麼過得去？」而後續的政府若頂不住壓力，開放這些可負擔宅流入一般市場，這對當初買市售住宅的人又何其不公平。
買方未取得土、建所有權，後續物權處理恐出現爭議
另外，可負擔宅的產權未來也可能會有爭議出現。內政部次長董建宏即表示，相對社宅，可負擔宅能照顧的民眾比較少，且轉賣過程中，還可能造成物權的爭議跟後續行政管理的問題。高源不動產估價師事務所所長陳碧源也認為，目前桃園市府提出的制度設計，雖然強調未來符合條件後可申請移轉所有權，但在真正完成產權登記之前，土地與建物的所有權其實仍不在承購人名下，而是由住都中心透過信託機制持有。買方現階段取得的，較像是住宅的「使用管理權」。
陳碧源解釋，若以法律上的定義來看，一般「所有權住宅」是土地與房屋都屬於買方所有；「地上權住宅」則是只有房屋所有權、沒有土地所有權；而桃園可負擔宅目前的設計，因為買方暫時沒有土地與建物所有權，因此更接近「使用權住宅」的概念。他強調，雖然市府主張這是「分階段取得產權」，但未來產權是否一定能順利移轉？仍存在不確定性。
陳碧源強調，可負擔宅目前最大的風險，在於買方（承購人）一開始其實還沒有真正取得房屋與土地所有權，而只是先取得居住與使用權。他指出，若未來桃園市政府或住都中心「耍賴」，不履行「買方得向賣方書面申請解除可負擔住宅管制，並辦理所有權移轉」的義務，買方即使能依契約求償，依現行草案內容，賣方頂多也只需賠償房地總價15%的違約金，就仍可以拿走絕大多數的所有權未來可期、或當時可期利益。
可負擔宅作為台灣住宅制度的一項新嘗試，試圖在高房價與居住正義之間尋找新的平衡點。只是，在封閉市場、信託產權與限制增值的制度設計下，未來能否長期維持政策初衷，並在產權保障、政治壓力與市場公平性之間取得平衡，仍有待時間與社會共同檢驗。
延伸閱讀：