買房不買貴、安心住又賺增值，該怎麼做？借鏡巴菲特投資哲學找答案
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大家看過股神巴菲特最近發出的最後一封股東信嗎？說來有點感傷，他的淡出，也代表一個時代，即將隨之慢慢消逝了。身為一個有證券分析師CSIA證照的房地產人，對於巴菲特的投資哲學，也算是略懂略懂。
雖然巴菲特並非靠房地產致富，但仔細研究他那些經過時間檢驗的投資原則，其實與我們這些房地產專業人士的投資思維是完全吻合的。
以下就將巴菲特投資哲學，結合個人台灣房市20年的實務經驗，歸納成5 條「股神買房智慧法則」，讓你也能站在巨人肩膀上，做出更聰明的購屋決策！
法則1》只買你的「能力圈」能理解的房子
巴菲特曾說過，在投資這條路上，最大的障礙和優勢，在於知識。他鼓勵我們只投資自己有能力理解和判斷的標的，這就是所謂的「能力圈」。
一般人買房時，最容易犯的毛病就是，看到銷售文宣上琳琅滿目的各種利多，就像被催眠似的，不假思索的下訂買房。但這些利多是真的嗎？為了促進成交，房仲或代銷人員必然用盡各種話術，天花亂墜地宣傳各項區域優勢。如果你沒有能力判斷真假，很容易就上當吃虧。
例如，他們說的「重大建設」可能還在遙遠、不確定能夠執行的規畫階段，你買的其實是不知何時才能翻身的「長期蛋殼區」；或者你買到的區域，存在著某些重大瑕疵，可能是三不五時就淹水，或者有個會擾亂周邊居住安寧的頭痛人士，根本是當地人避之唯恐不及的「地雷區」。
想買房，你必須做足功課，只買你「能力圈」所能判斷優劣的房子。不要只聽信銷售人員吹捧的利多，就一腳踏入你完全陌生的區域！如果你想買某地的房子，你必須熟悉你想買區域的未來發展、各項建設進度，並了解是否有地震、淹水或嫌惡設施，才能避免衝動，做出最明智的決策。
法則2》購買擁有「護城河」的房子
巴菲特喜歡投資那些擁有「護城河」的公司—也就是那些擁有難以被模仿或取代競爭優勢的企業。「護城河」能確保公司在產業長期領先，穩定獲利。
同樣的建商、建築師、營造廠，使用相同建材，在大安區跟萬里，能蓋出完全一模一樣的房子，但房價卻是天差地遠。原因在哪裡，就在「區位」不一樣。
所以，在房地產領域，「護城河」就是「區位」。房地產最大的特性是「不可移動性」，這使得好的區位成為無法複製的「稀缺資源」，具有長期保值的潛力。
怎樣的房地產區位，擁有無可取代的「護城河」呢？
1.產業引擎：該地是否有產業或大型企業進駐？產業就像一個地區的「經濟引擎」，它能創造就業人口，引進外部資金，進而推動區域的消費和服務業發展。
2.公共建設：政府在該地區投入了多少公共建設？捷運、公園、學校、道路等建設，所帶來的便利性和生活品質提升，最終都會實實在在地反映在房價上。
法則3》保持耐心，讓時間成為你的朋友
巴菲特告訴我們，財富的累積，往往是「把錢從急躁的人手中，轉移到有耐心的人手中」。短短的幾個字，解釋了財富的流動方式。
回顧台灣房地產的景氣循環，雖然中短期內房價會有起有落，但長期來看，房價是必然上漲的。過去幾次房市循環，最短約7年，最長約12年。只要你持有房產夠久，例如以10年為單位，就能跨越整個景氣循環，避開中短期的價格波動。
當你用「持有10年」的耐心，而非「短進短出」的急躁，來思考買房這件事，你就能穩穩地成為房地產市場中的最終贏家。
法則4》買房價格要保留「安全邊際」
巴菲特最重要的投資概念之一是「安全邊際」，指的是要確保你買入的價格，低於它實際的「內在價值」。簡單來說就是：不要買貴，便宜治百病。
在價格下跌時，「安全邊際」能讓你虧損更少；在價格上漲時，則能讓你獲利更多。這是一種進可攻、退可守的緩衝機制，能在市場不如預期時保護你。
想要買房買便宜，保留「安全邊際」，你必須掌握以下的重點：
1.掌握最新市況：善用政府的「實價登錄」，確保你掌握了市場最新價格，才能避免被銷售人員的拉價話術所迷惑。價格太貴，即使買到，未必是好事。
2.選擇效用較高者：在價格相同時，應該選擇能為你帶來更高「價值」或「使用效益」的物件。因此相同價格下，應該選擇區位較佳、屋齡較新的物件。
3.避開裝潢陷阱：房地產的價值來自於土地與建物結構，裝潢屬於消耗品。裝潢在交屋後就會開始折舊。靠裝潢墊高的房價，折舊後終究會現出原形。
法則5》讓「複利效應」在房產上發揮作用
巴菲特巨額財富的秘訣，在於長期持有優秀企業，讓「複利效應」發揮作用。我們也可以用同樣的道理投資房產。
房地產最大的優勢就是「高槓桿」。在5倍槓桿的優勢之下，你只需要投入少少的頭期款，就能撬動一個價值數百萬、數千萬的資產。隨著時間的推移，房價長期上漲使資產增值，同時你逐步清償房貸讓負債減少，你的「資產淨值」就會呈現複利式的驚人成長！
最後，做個總結，股神巴菲特用以上幾個看似平淡無奇的原則，並透過長期的身體力行和堅持不懈，累積了驚人的財富。看來簡單，但做來並不容易。為什麼呢？原因就在於人性。就像巴菲特說的：「很少人願意慢慢變富，多數人都只想要快速獲利。」
股神簡單的投資智慧，或許聽來不如短進短出的炒房技巧那麼誘人。但只要你願意執行，即使是我們這樣的普通人，也能靠買房、實現圓滿富足的人生！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：股神巴菲特的5大買房智慧法則：讓你聰明購屋，長期致富
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