人生最後一間房3／不只看捷運、老了更重視醫院！壽險、教育巨頭跨界搶進「地上權養生宅」
文／朱福山
挑安老宅，先看這三件事 HOD三大核心指標 1. 大眾運輸與10到15分鐘生活圈：以醫院為軸心，將住宅、零售、餐飲與公共綠地限制在長者可輕鬆步行的物理距離內，形成緊湊的高密度混合社區。 2. 公眾空間與後勤機能的動線分離：傳統醫院佔地龐大且後勤混亂，如救護車動線、員工進出等，HOD強制將後勤區隱藏在街區內部，將公眾步行、休憩空間配置於外圍；救護車、物流及垃圾清運等後勤動線則規劃於街區內側，避免干擾社區。 3. 醫療辦公與多元住宅的系統整合：在醫院旁系統化配置醫療大樓與混合收入住宅，讓醫護就近居住，並大幅降低因高頻率就醫產生的開車、找車位等交通壓力。 資料來源／www.tortigallas.com、採訪整理 製表／住展雜誌
Hospital 醫院 13% Park 公園 5% Medical Office 醫務室 10% Residential 住宅 55% General Office 辦公室 5% Transit Station 換乘站 Retail Mixed-Use 零售商辦混合 12% 10-MINU WALK 10分鐘散步生活圈
政策與市場，怎麼推動這四種選擇
《住展》觀察到，在這四種方向的背後，也存在政府政策與資本市場加速布局的影子。比方，政府正有意識地推動「類HOD」的計畫，包括國家住都中心、國有財產署以及衛生福利部等單位；以國家住都中心為例，最具代表性的案子首推北市信義兒福A1基地，另今年台北推出的台電後山埤案，以及信義犁和案也都與此相關。
過去都市開發談的多是TOD，也就是圍著捷運蓋房子；近年國際上開始出現另一種思維，開發不再只圍著捷運，而是開始圍著醫院蓋房子，設法把醫療、住宅、照護與生活機能納入同一生活圈。這套概念，被稱作HOD（Hospital-Oriented Development，醫療導向開發）。
對此，曾國基表示，財政部2024年新增指定產業公開招標設定地上權業務，選擇以長照產業來試行，並考量長照機構住民就醫的需求，優先選定鄰近醫院的國有土地作為招標標的。
國有財產署也配合衛福部的床位需求，例如釋出林口麗林段、桃園龍潭、高雄左營等地上權案，來解決老年人口飆升、但床位嚴重不足的特定行政區，由得標人結合長照機構法人規劃日照中心及長照機構，複合使用部分則規劃運動場館。
政府祭四大誘因，吸引民間投資
曾國基指出，吸引民間業者投資的關鍵，在於能大幅降低土地取得成本，一般而言僅約市價3成，若符合長照需求，國有財產署更會提供政策性折扣。為了活化國有土地，官方特別祭出4大支持措施：調降權利金、開放地上權作為銀行融資抵押、租金六折的實質營運減免，以及高達70年的長期契約保障。
土地便宜，資金寬鬆，契約夠長，資本自然湧入。
政府把長照納入地上權招商後，除了原本的建商，壽險與教育產業也開始跨界進場，結合銀髮產業已成當今開發市場的新顯學。
光是今年至今，非不動產業者跨界投入養生村市場就有3例。年初凱基人壽標到台北北醫附近陸軍保養廠C基地案，近5000坪；3月康軒文教標到新竹地上權案；6月底台灣人壽也公布在高雄澄清湖蓋養生村。
康軒文教集團董事長李萬吉坦言，跨界的動力來自少子化海嘯，教材市場逐年萎縮，企業必須思考轉型。他笑稱：「我們辦學20餘年，照顧了9000多個從幼兒園到高中的孩子；把這套精準設計活動、充滿熱情的『關懷模式』轉移到高齡社區，照顧老人的軟體服務其實是一樣的。」
醫院周邊成兵家必爭之地
具備建設、醫療、物業管理等綜效優勢的集團，如新光集團、台灣人壽、康軒文教、順天建設等紛紛進場，在都會蛋黃區聚焦以「高檔養生宅」進行產品延伸，如新光板橋養生村、台中高年級俱樂部。新北市雙連安養中心近期更推出第四期規劃，專門提供給「照顧者」或前來探望父母的子女居住。
住商不動產企劃研究室總監徐佳馨指出，現代許多高齡者擁有一定的經濟基礎，且身嬌肉貴、不願委屈自己，他們不想去郊區住那種山高水遠的地方，完全斷掉既有的交友圈。「這群長者追求的是活得老、更要活得好，大型醫院內部多半具備完善的美食街、醫療器材與商圈機能，能高度滿足長者的日常社交與照護需求。」
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學也指出，這類高端客戶往往一年中有50至上百天在國外旅遊，他認為，這類產品不能僅提供長者的長期照顧，必須結合強大的彈性與目的性，例如設計上可提供短租產品。
內政部調查指出，多數高齡者傾向居住在距離醫院800公尺至1公里、步行即可回診的範圍內，緊鄰醫療資源的住宅產品成為兵家必爭之地。
市場搶進的熱度背後，藏著一個多數人沒細想的關鍵：這類產品，多半賣的是民眾相對陌生的地上權產品。
70年，換來的是選擇權
傳統國人買房追求土地所有權，年輕時就得背負30~40年的沉重房貸，直到老時都還在為房產操心。對曾國基而言，地上權真正改變的其實是退休後的生活選擇。「都會型地上權住宅因土地成本大降，估計可為一般民眾直接省下200~300萬元的購屋壓力。省下來的這筆錢，能直接拿去作為高齡時的醫療、照護與高品質的生活支出。」他說。
雖然此類產品面臨存續期通常為70年的限制，但曾國基坦言，70年已足夠保障2至3代的居住權，且擁有政府契約保障，不必擔心隨時被趕走。更關鍵的是，現代社會少子化、產權繼承複雜，傳統老屋常因持分人數過多卡死都更，甚至演變成荒廢死產。地上權銀髮宅的特性，反而契合了不想留產權包袱給下一代的退休族群。
政府下一步更可能朝向配合總統賴清德提倡的「在宅醫療」政策深化整合。在宅醫療與長照3.0能讓長者在熟悉的家中接受基本醫護；然而，居家照顧終究有其專業與生理量能的上限，無法完全取代24小時全天候的專業機構。貼近優質醫療院所、結合「居家、社區、機構」三位一體的類HOD都會社區，卡住的正是這個位置。
四個方向，怎麼選
看完4種可能的解方，應該怎麼選？《住展》建議民眾回頭問自己3件事，可以幫助你篩出最適合的一個。
首先，現在這間房，你還想守多久？願意等，「留在原地、等都更帶來的全齡社區」是選項；等不起，就得往「搬到醫院旁」「靠捷運聯開換醫療機能」「搬去市郊換完整照護」這幾個方向看。
下一步，則是考量家人之間的距離，你希望多近？想留在市區，「留在原地等都更」或「靠捷運聯開換醫療機能」比較貼近；能接受換到市郊，「搬去市郊換完整照護」換到的是更完整的照顧，但要放棄近距離的社交圈。
最後，也最重要的是，盤點未來10年的醫療需求，你要的是「近」還是「穩」？「搬到醫院旁」離醫院最近，但要先弄清楚買的到底是穩定的長照宅還是可能被轉手的產品；「靠捷運聯開換醫療機能」的醫療佔比則要自己確認。
人生最後一間房，真正要照顧的，不只是自己，還有下一代。
當高齡海嘯來襲，你的房子，有沒有能力照顧你，也替下一代少留一點照護壓力？
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