房貸海嘯3／兩邊都在燒錢　換屋族卡死在18個月限貸令最痛

儘管央行微鬆綁，將第二戶房貸成數上限從5成放寬至6成，但「18個月內須賣掉舊屋」的緊箍咒仍在，換屋族正面臨動彈不得的窘境，「不是貸不到，是銀行不想貸。」廣大的換屋族吐露心聲，「房市走弱，舊屋賣不掉、無法買新房，採取先買後賣策略，又被第二戶的限貸令卡關。」

55歲的換屋族張先生，去年底購入新房子（中古屋），但至今半年過去，舊屋尚未售出，目前張先生同時背負2筆房貸，每月支付房貸8萬多元，「我現在兩邊都在燒錢。」他說，原本以為半年能賣掉，沒想到市場急凍，「有零星帶看，但要撮合成交，難度很高。」張先生苦笑說，自己不是首購、也不是投資客，卻是壓力最大、最尷尬的一群換屋族。

加上新青安補貼7/31到期後，利率從1.775％調漲至2.275％，寬限期也趨嚴，首購族因此縮手，換屋族的舊屋乏人接手，「下家」正在消失。

「目前銀行對換屋族的貸款審核更保守，因為房市前景不明，銀行寧可少貸也不願冒險。」銀行房貸人員透露，限貸令上路後，換屋族「先買後賣」的舊屋出售切結期限為18個月，但是「貸後管理」很困難，後續還要追蹤客戶期限內是否賣掉，需耗費大量人力物力稽查，「銀行對這類案件都不太想做。」

房貸專家喬王建議，換屋族採取「先賣後買」策略最穩健，因為一旦舊屋售出並完成塗銷，名下無房產，便立即回到首購身份，可享受優惠的首購貸款條件，例如貸款成數可達85％、貸款年期最長40年，利率也更甜。

而「先賣後買」最大的優勢，在於能避免因新屋鑑價不足或銀行核貸成數不如預期，導致在交屋前被迫緊急補錢或違約的風險。

另外也可向買方協調「售後回租」，可約定以市場行情或略高於行情的租金，在舊屋成交過戶後，繼續向新屋主租賃一段時間，作為暫時的住所。

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