【產業地圖圖解】台灣「軌道經濟」百貨與商場產業地圖
2020 年疫情爆發後，具有火車頭效益的內需型產業在邊境封鎖的限制下再度獲得重視，加上 2022 年立院三讀通過修正鐵路法部分條文，允許國營鐵路機構經報准可辦理國有不動產開發、處分或收益，有助於推動國營鐵路資產活化。此外，冠德建設（環球購物中心母集團）、日勝生集團（間接持股京站實業）、潤泰集團（CITYLINK母集團）、日本三井不動產（Mitsui Outlet Park、LaLaport 母集團）等代表性企業對於軌道周邊商業設施與土地開發案的積極佈局，均使得資本投入規模龐大且具有高度產業關聯性帶動效果的軌道經濟產業，在疫情後逆勢成為推動內需經濟與消費成長的重要基礎。
未來流通研究所首度以「軌道經濟」為主題，進行台灣「軌道經濟」百貨 & 商場產業地圖調查。盤點各軌道系統人流量較高的站點、與站體周邊（或共構）百貨 / 商場 / Outlet / 地下街等大型商業設施，藉以說明台灣軌道經濟圈發展風貌。
疫後復甦：2023 H1 整體軌道客運收益創下新高、人流量與歷史高點仍相距 7.1%
台灣整體軌道旅客運載人次於疫情前逐年穩定成長，自 2013 年的單月 7,755 萬人次成長至 2019 年達單月 9,746 萬人次，6 年間成長幅度達 25.7%。不過 2020 至 2022 年間受疫情影響，大眾運輸系統旅客人次驟減，直至 2023 上半年方迎來顯著復甦，單月旅客人次重新站上 9,000 萬大關，達 9,058 萬，惟與 2019 年的歷史高點相較仍有 7.06% 的差距。各軌道系統中，以高鐵運載旅客人次成長力道最為強勁，2023 H1 單月進出站人次達 621 萬，已超越疫情前 2019 年同期水準；受惠於民眾出國旅遊人潮大幅增長，桃園機場捷運 2023 H1 單月進出站人次亦達 239 萬，同樣超越疫情前水準。至於旅客人次規模最大的台北捷運及台灣鐵路，2023 H1 旅客人次分別達單月 5,668 萬及 1,827 萬人次，與疫情前最高點相較約仍有 10% 左右差距。
進一步比較軌道產業收益，台灣整體軌道產業客運收入於疫情前逐年穩定成長，2019 年達單月新台幣 72.43 億元。歷經疫情期間的震盪與衰退後，2023 上半年軌道產業客運收入已回升至單月 73.71 億元，創下歷史新高。各軌道系統中，同樣以高鐵客運收益表現最為亮眼，2023 H1 高鐵單月客運收入達 42.94 億元，遙遙領先其他軌道系統，且與 2019 年同期的 40.55 億元相較，成長幅度達 5.9%；其下為單月客運收入達 10 億元以上級別的台灣鐵路及台北捷運，2023 H1 分別達單月 14.46 億元及 13.37 億元，惟與疫情前 2019 年同期相較仍小幅衰退 5.8% 及 3.3%。
由上述數據變化可以看出，台灣軌道產業長期發展腳步穩健，並於疫情後展現復甦回升力道。而穩定的軌道產業發展趨勢，為緊密相連的軌道經濟圈打下堅實基礎。
現況發展：單月人流量逾 200 萬人次之超級站點合計 10 站、逾 100 萬人次站點合計 59 站，高鐵人流量增幅最高
看準樞紐車站帶來的商業吸引力，百貨、商場、Outlet 等以人流量做為消費基礎的大型商業設施亦將車站做為軸心進行展店布局。例如 2023 H1 台北捷運系統中，單月人流量超過 200 萬人次的站點共計 7 站、介於 100-200 萬人次的站點達 39 站，顯著人流聚集效益使台北市逐步形成以捷運大站為中心的百貨商場分布結構。如具有六鐵共構優勢的台北車站，周邊設有新光三越、微風廣場與京站；市政府站周邊設有新光三越、遠東百貨、寶麗廣場、時代百貨、微風廣場、ATT；中山站為 2023 H1 唯一人流量超越 2019 年同期水準的大型站點，周邊設有新光三越、誠品生活百貨、MIKI Plaza、誠品 R79 地下街等；忠孝復興站周邊除 SOGO 忠孝館與復興館外，誠品生活亦於 2022 年底進駐地下街。
高鐵系統中，2023 H1 單月人流量超過 200 萬人次的站點共 2 站、100-200 萬人次站點共 3 站、80-100 萬人次站點共 2 站，且上述主要站點人流量均已超越 2019 年同期水準。其中板橋站除與站體共構的環球購物中心外，周邊尚有遠東百貨、誠品生活及麗寶百貨；桃園站周邊以總開發面積達 6.6 萬坪的華泰名品城為中心，向外擴張出北台灣最大 IKEA、涵蓋影城 / 商場 / 水族館的國泰置地廣場、以及一站之隔的環球購物中心；左營站則有新光三越與環球購物中心兩大商場。
台鐵系統中，2023 H1 僅台北車站單月人流量超過 200 萬人次、100-200 萬人次站點共 5 站。其中桃園車站周邊設有新光三越、遠東百貨與統領廣場；台中車站周邊設有大魯閣新時代、秀泰生活、日曜天地及 2023 年全新開幕的三井 LaLaport。其他各地捷運系統中，2023 H1 僅高捷左營站及機捷台北車站單月人流量超過 100 萬人次。
未來布局：冠德、潤泰、日勝生、三井不動產等大型集團領軍，軌道經濟生活圈遍地開花
根據仲量聯行統計，2022 年與軌道經濟相關的政府招商案件，總投資金額估計達新台幣 2,400 億元，佔政府及公部門全年招商目標 2,667 億元的 90%，這樣的趨勢使得資本投入規模龐大且具有高度產業關聯性帶動效果的軌道經濟產業，在疫情後逆勢成為推動內需經濟與消費成長的重要基礎。
例如以車站型商城為營運特色的環球購物中心，母集團冠德建設近年積極參與公辦都更、捷運聯開發以及都更危老重建案，陸續拿下台北南港台電北儲案（鄰近松山車站、附屬商業空間將開設環球購物中心、預定 2029 年完工），台鐵北車 E1E2 街廓公辦都更案（鄰近台北車站、以明日臺北埕為概念進行設計、商場部分佔兩層樓、預定 2030 年完工），台北市行二行三公辦都更案（鄰近台北車站、附屬商業空間將開設環球購物中心、預定 2029 年完工），新竹高鐵特定區事業發展用地開發經營案（高鐵新竹站正前方、附屬商業空間將開設環球購物中心、預定 2029 年完工），台中捷運烏日文心北屯線市政府站土地開發案（鄰近台中捷運市政府站、附屬商業空間將開設環球購物中心）等，成為台灣本土建築集團經營軌道經濟的代表性企業。
於內湖、松山、南港車站營運 CITYLINK 的潤泰集團，將於新莊線三重站捷六基地引進 CITYLINK 第 5 座營運據點；持股京站實業的日勝生，除既有位於台北車站與小碧潭站的京站據點外，子公司泰誠營造於 2020 年取得「高雄火車站站東舊宿舍公辦都更案」，將以高雄火車站為核心規劃「新京站全齡健康社區」，並設立京站高雄據點。
此外，以軌道節點角度觀察可以看到，主要都會區中具有高人流量與土地開發優勢的軌道站點，近年均具有量體龐大的商辦設施興建規畫案。例如機捷台北車站的台北雙子星大樓聯開共構工程，總投資金額達新台幣 606 億元，預計 2027 年完工；北捷台北市政府站預定興建台北天空塔，為雙品牌飯店 & 百貨公司摩天大樓；新光三越鑽石塔預定於 2023 年底前於忠孝復興站周邊開幕；緊鄰捷運國父紀念館站的 SOGO 大巨蛋購物中心預計於 2025 Q1 全區開幕；鄰近捷運大坪林站 / 七張站的新店裕隆城，預定於 2023 年 9 月開幕；南港站周邊更有三井 LaLaport、微風南港世界明珠、國產建材實業南港大型開發案、國泰南港調車廠複合商場、台電北儲環球購物中心等指標性大型商業設施 / 建築將陸續進駐。
高鐵方面，高鐵新竹站周邊預定由環球購物中心與豐邑機構旗下豐生活購物中心進駐；位於高鐵台中站旁的「高鐵娛樂購物城開發案」為全台最大高鐵站區開發案，商場面積達 9 萬坪；高鐵台南站旁三井 OUTLET PARK 二期工程預計於 2025 年完工；左營站方面，內政部 2023 年通過占地 2.4 公頃的「左營高鐵科技之心」基地都市計畫案，預計引進民間投資 163 億元，興建逾 7 萬坪的商場 / 辦公 / 商務 / 會展 / 轉運及停車等空間設施。高雄捷運方面，富邦人壽與漢神百貨合作，於凹子底站旁建造面積為漢神巨蛋兩倍大的漢神百貨三館，預計 2026 年展開營業，同樣位於凹子底站的義享天地購物中心，B 館預定於 2023-2024 年開業。
台鐵部分，地下化後的高雄鳳山車站已於 2020 年動工興建購物大樓「空中鳳城」，預定 2024 年 1 月底開幕營運；月進出人次第 2 高的桃園車站，預定於 2030 年全線地下化後轉型為地下 5 層的全方位車站，地上層路廊騰空後預定建設聯開大樓及購物中心，目前桃園市府已研擬「大後站計畫」與「大中軸計畫」，內容包括工業區轉型變更、長期閒置的台銀土地活化等，以振興前後站商圈經濟。
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