買房防踩雷！投資客如何「漂白」凶宅？避險求償全解析
凶宅無論在市場價值上或是心理瑕疵上，一般買方都希望儘可能避開，而投資客的洗白手法其實也有跡可循。（圖片來源：freepik）
事實上，台灣法律並無明文定義「凶宅」，實務上主要依循內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》及相關函釋。但基於凶宅成因與隨之而來的各種民俗考量、心理壓力，實務上，凶宅的價格通常會比同區域、同條件的一般房屋低估20%至50%以上。這兩者的落差正是吸引投資客的關鍵，他們以較低成本快速介入，並嘗試「洗白」並以接近市價的價格出售，賺取其中的利潤。
以下將解析台灣凶宅的法律定義模糊地帶、投資客的洗白手法，以及他們常用的銷售話術。若萬一買到凶宅該如何救濟、求償，一次了解。
「凶宅」的法律定義與「洗白」操作空間
根據內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》及相關函釋，「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」雖然這項認定也還有許多實務的討論空間，但已是最普遍也最核心的凶宅認定標準，包括輕生、兇殺、意外（火災、氣爆）等都算是規定中所指的非自然死亡。
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但正是「產權持有期間」與「專有部分」的條件，給了凶宅投資者洗白的操作空間。
如何洗白？模糊「產權持有期間」與「專有認定」
避開「產權持有期間」條件
最常見、最直接的洗白手法，就是避開「持有期間」。通常投資客會在購入凶宅後，短期轉賣給人頭A（通常為親友或合作夥伴）持有。
由於人頭A持有期間內未發生非自然死亡事件，因此當人頭A將房屋再次賣出時，並無告知買方建物是否曾發生非自然死亡的義務。人頭A所提供的「不動產現況說明書」中的凶宅揭露義務，已透過人頭轉手關係被合法規避。
模糊「事件發生地點」與「死亡地點」
建築物的「專有部分」包括主建物及其附屬建物（如陽台、頂樓等）。這項規定本身雖然是為了界定責任範圍，但在極端情況下，確實可能產生操作空間，投資客可以利用「事件發生地點」與「死亡地點」的模糊性，來操作對外資訊的揭露。
例如若非自然死亡事件的行為發生在「專有部分」（如在家中自殘），但死亡（陳屍）地點在公共部分或送醫後，則該「專有部分」是否構成凶宅在實務上存在爭議。又或者附屬建物如陽台，若發生非自然死亡，仍屬凶宅。但若事件地點涉及約定專用部分（如露臺），實務認定可能比主建物更具爭議。
出租、拉長持有期，淡化市場記憶
此外投資客也會靠著多次交易並拉長持有期的方式，讓買方難以追溯最原本屋主，通常過戶三次以上，很多人就不會懷疑。市場上流傳「租三年、賣不怕」也是一種洗白的方式，先出租數年，等租屋紀錄與鄰居印象都淡化，再重新掛售。
若房屋在出租期間平靜無事，且住過數任房客（或單一長租客）都未傳出異狀，便能大幅降低潛在買方的心理障礙與市場記憶，更能支持賣方「不知情或已淡忘」的主張，降低被認定為「故意詐欺」的風險。
心理戰術：投資客與仲介常用的銷售話術
投資客在完成凶宅「洗白」操作後，也會運用各銷售話術來轉移焦點，並營造價格優勢，更巧妙掩蓋房產曾為凶宅的歷史。如作為洗白的人頭A可能主張「持有房屋期間並無發生任何非自然死亡事件，前屋主的事不太清楚」用以規避法律責任。
或者輕描淡寫「那是很久以前的事了，已經租給好幾任房客，都沒發生什麼事」來轉移焦點，同時強調現實面優點，「總價比周邊便宜很多，CP值非常高」。有時也會營造稀缺感，藉由催促買方儘快下決定，壓縮深入查證的時間。
怕買到凶宅，該注意些什麼？
凶宅的認定基礎是「非自然死亡」這個事實，以及其對房屋價值造成的「物之瑕疵」。這個瑕疵是永久性的，並不會因為時間經過而消失。作為買方，大多數人的追求，都希望能確保購入的房產，歷史上皆無無非自然死亡紀錄，不論中間轉手了幾次。而想要避開凶宅，有哪些因應方法？如何避免資訊差？
謹慎審閱法律文件，加註條款保障凶宅揭露義務
仔細核對《不動產標的現況說明書》是基本，確認賣方在「專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」的勾選。
而若想要避免人頭轉手造成的資訊落差，可在買賣契約中加註特約條款，強制性排除凶宅瑕疵。例如主張：「本戶若經查證於任一產權持有期間，曾發生內政部函釋所指之非自然死亡情事，買方得主張解除契約，並請求賣方返還全部價金及損害賠償，賣方不得異議。」
多方交叉比對資訊：網路搜尋、謄本調閱
在沒有官方查詢系統的狀況下，靠自己實際資訊比對還是可靠的。除了實地走訪鄰居，詢問大樓管理員外，也可利用網路關鍵字搜尋。可用「路名+巷弄號碼」、「社區名稱」搭配「非自然死亡」、「命案」、「新聞」、「社會事件」等關鍵字。再與非官方的凶宅資料庫網站或社群進行交叉比對，但這部分要注意資訊正確性與時效，僅供參考，不得作為法律依據。
此外法律上也可查看權狀與謄本的「歷次移轉明細」，或利用內政部不動產交易實價登錄網站查看該地址的交易狀況，若房屋在短時間內（例如2年內）有多次轉手紀錄，且價格波動異常，可能就是人頭洗白的訊號。
面對低價誘惑，寧可錯過、不可買錯
除了各方查證外，也要做好相關的心理建設，任何明顯低於市場行情的房屋，都要有重大瑕疵懷疑，不論是物理瑕疵（漏水、海砂）或心理瑕疵（凶宅）。
另外也要堅持買方權利，不要因物件的其他優勢或賣方的心理戰術而猶疑。在諮詢或請求提出房產資訊證明時，若賣方或仲介不斷閃爍其詞、催促簽約，應立即暫停交易。
買到凶宅怎麼辦？可以求償嗎？二步驟救濟程序
雖然「凶宅」主要依賴內政部函釋、不動產說明書的記載義務以及法院實務見解來認定，並沒有官方定義，但因法院實務普遍認為，凶宅會造成房屋市場價格顯著貶損，屬於《民法》第354條所稱的「物之瑕疵」，因此仍可依民法主張權利。
如果能證明賣方或房仲「刻意隱瞞」凶宅事實，更可能構成刑法上的詐欺罪，追究賣方的刑事責任。
買到凶宅救濟步驟一：立即通知與主張權利
發現房屋為凶宅後，買方必須把握求償的黃金時效：
- 立即通知義務： 買方應在發現凶宅瑕疵後，立即以書面（建議使用存證信函或律師函）通知賣方。法律要求「立即」通知，延誤可能導致權利喪失。
- 主張6個月內權利： 買方在通知賣方後，必須在6個月內主張以下任一權利：解除契約或請求減少價金。
買到凶宅救濟步驟二：主張權利，解約、減價、損害賠償
買方可以依據自身需求，選擇最合適的法律救濟方案：
- 解除契約（《民法》第359條）：適用於瑕疵重大，買方傾向退還房屋並取回全部價金，雙方回復至買賣前的狀態。
- 減少價金《民法》第359條適用於買方仍想保有房屋，但要求賣方返還因凶宅造成的房屋貶值價差。實務上減價幅度通常落在房價的20%至40%，需依專業估價認定。
- 若能證明賣方有故意隱瞞（詐欺）情事，買方可依《民法》第360條請求損害賠償。請求項目包括因購買凶宅所造成的額外損失，例如仲介費、裝潢費、訴訟費用等，且解除契約或減價的時效不受6個月或5年限制。
凶宅瑕疵想成功求償，「舉證」是關鍵
但是否能成功針對凶宅瑕疵進行求償，實務上仍有許多討論與限制，除了上述的黃金時效外，訴訟中買方必須負擔完整的舉證責任，證明房屋確實符合凶宅的條件，並且造成價值減損。這需要買方多方收集證據，例如透過新聞報導、里長或鄰居證詞、警局報案紀錄等來證明凶宅事實。也需要專業鑑定，試著量化凶宅對房屋市場價格的實際貶損程度，才能作為請求減少價金或損害賠償的有效依據。