深度報導／成交量創低是房市危機？房價難跌？專家揭「壓力極大區」
好房網News記者林和謙／台北報導
近期全球金融市場再度出現明顯震盪；美國科技股高檔震盪、半導體股劇烈波動，全球資金開始重新檢視高估值科技股的風險。台灣雖然受惠AI供應鏈帶動，上市公司總市值一度躍居全球第四大股市，景氣燈號仍維持紅燈，中央銀行更上修今年經濟成長率預測，顯示台灣整體經濟基本面依然穩健。然而，在股市波動加劇、房市交易降溫的雙重情況下，也讓市場開始重新思考：當金融市場充滿不確定性，房地產是否再次成為資本的避風港？
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士表示，從房市數據來看，確實不算樂觀。今（115）年1至6月，六都建物買賣移轉棟數約9.7萬棟，創下2017年以來同期新低，也是有統計以來同期次低；五都預售屋今年前五個月成交量較去年同期減少20％，住宅建照核發量年減31％，住宅開工量也同步年減31％，建商推案與市場交易同步降溫。五大銀行新增房貸金額較五月減少12％，建築貸款餘額更已連續三個月下降，顯示房市仍受到信用管制及銀行授信趨於保守的影響。
看成交量 房市真充滿悲觀？
如果只看成交量，市場似乎充滿悲觀氣氛；但若把視野放大到資金流向，就會發現另一個完全不同的故事。截至今年5月底，M1B年增率達9.56%，仍高於M2的7.83%，代表市場流動性依然充沛；城市重劃趨勢中心分析，購置住宅貸款餘額則持續攀升至11.76兆元，再創歷史新高。換句話說，市場不是缺乏資金，而是資金流向改變。過去大量投入房地產的資金，近兩年更多流向AI、半導體、ETF及股票市場，如今隨著股市波動加劇，又開始重新尋找兼具穩定性與長期價值的配置方向。
近期AI產業仍是全球資本市場最重要的主軸，但也伴隨新的挑戰。科技巨頭持續投入鉅額資本支出建設AI資料中心，企業發債規模快速增加，市場開始關注高估值是否能由未來獲利支撐，導致美股科技股與半導體股震盪加劇。台股雖然仍受AI供應鏈支撐，但市場資金已不再一味追逐高成長，而是更加重視風險分散與資產配置。
柯昇沛說，因此，近期全球高資產族群、家族辦公室及機構法人，都逐步提高實體資產配置比重。房地產重新受到關注，不是因為它能帶來最快的報酬，而是在全球金融市場波動升高時，具有較佳的抗通膨能力、較低的波動性，以及長期保值功能。
成交量下降速度大於價格修正？壓力超大區域曝
不過，這並不代表所有房地產都會同步受惠。另一個值得注意的現象，是供給端也正在快速調整；柯昇沛表示，建商並未因成交量下降而全面削價求售，反而同步放慢推案節奏。建照申請減少、住宅開工延後、建築貸款收斂，都代表市場供給開始縮減。當供給受到控制、需求仍以自住及長期置產為主時，房價自然較難出現大幅修正，市場逐漸形成「量縮價穩」的新格局。
實際市場也證明了這項變化。今年前五個月，五都預售屋成交量雖然較去年同期減少約20％，但成交金額僅減少約10％；台中市平均成交單價仍較去年同期上漲8％，高雄市平均單價也維持約6％的年增幅。成交量下降的速度遠大於價格修正，代表市場已經由全面普漲，逐步轉向「價值分化」的新階段。
柯昇沛認為，真正具有科技產業聚落、重大交通建設、商辦需求、人口持續成長及土地供給稀缺性的區域，價格仍展現相當韌性；相反地，缺乏產業支撐、人口外流或供給過剩的產品，未來競爭壓力將更加明顯。
從全球角度來看，AI已經不只是科技革命，更是資本重組的開始。城市重劃趨勢中心指出，美國、日本、歐洲及中東紛紛投入半導體、AI、能源及數位基礎建設，全球資本追逐的焦點，也從單純的金融商品，逐步回到能夠承載產業、人口與城市發展的實體資產。台灣憑藉AI供應鏈與半導體優勢，未來科技園區、產業聚落、軌道建設及核心商業區周邊的不動產，仍有望持續吸引企業、人才與資本匯聚。
哪些房地產 有資格成資本避風港？
因此，真正的問題並不是「房市是不是資本避風港」，而是「哪些房地產，才有資格成為資本避風港」。柯昇沛說，未來房地產將不再是全面普漲的市場，而是回歸土地競爭力、產業發展、交通建設與城市機能的基本面。能夠受惠於AI產業聚落、重大公共建設、都市更新及軌道經濟的核心資產，仍將持續受到長期資本青睞；至於「缺乏產業與人口支撐的區域，則可能面臨更大的修正壓力」。
房市成交量創低，未必代表危機，而可能是市場重新定價的開始。柯昇沛指出，當全球股市震盪逐漸成為常態，投資人追求的不再只是高報酬，而是兼顧安全性、收益性與長期增值能力的資產。真正的資本避風港，也不再是所有房地產，而是那些能夠與產業升級同行、與城市發展共榮、並持續創造長期價值的核心不動產。
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