換屋族2間房都自住卻沒「重購退稅」？國稅局揭預售屋1雷區　搞錯恐遭補稅

文／謝曉菁

換屋族注意，兩間房子即使都符合自住條件，也不代表出售時一定能享有房地合一稅重購退稅優惠。財政部高雄國稅局提醒，購買預售屋後，若是交屋延遲，且在期間又買一間成屋自住，後續出售較晚取得所有權的預售屋時，可能形成「買新賣新」，不符合重購自住房地退（抵）稅規定，不僅無法享有優惠，還可能面臨補稅。

高雄國稅局指出，依《所得稅法》第14條之8規定，個人出售自住房屋、土地後，自完成移轉登記日起2年內重購自住房地；或先購買新的自住房地，再於新房地完成移轉登記日起2年內出售原有自住房地，可申請房地合一稅重購退（抵）稅優惠。

高雄國稅局說明，這項優惠主要是為保障自住換屋需求，減輕民眾換屋時的稅負。不過，若最後出售的是「後來取得的新房地」，留下原先持有的舊房地，就屬於「買新賣新」的交易型態，與自住者換屋的租稅優惠立法目的不符，因此無法適用重購退（抵）稅。

其中，購買預售屋的換屋族更要留意「取得房屋」的時間點。國稅局表示，購買預售屋後，必須等到實際交屋並取得房地所有權，且由本人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記並實際居住，同時沒有出租、供營業或執行業務使用，才符合自住房地相關要件。

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換句話說，預售屋簽約時間較早，不代表在重購退稅的房地取得時序上就一定屬於「舊房地」。若等待預售屋交屋期間又另外購入成屋，就必須特別注意成屋與預售屋最終取得所有權的登記時間，以確認哪一間屬於舊房地、哪一間屬於新房地，避免不慎形成「買新賣新」。

高雄國稅局舉例，甲君在2019年3月1日向建商簽約購買A預售屋，但因工程延宕、交屋時間往後推遲，在2023年3月1日另外購入B成屋作為自住使用。

直到2023年8月1日，A預售屋完工後，甲君才正式取得A房地所有權，之後又在2024年5月1日出售A房地。甲君申報房地合一稅時，認為A、B兩間房地都符合自住要件，主張以B房地作為重購自住房地，申請扣抵相關稅額。

不過，國稅局查核後發現，雖然甲君早在2019年就簽約購買A預售屋，但真正取得A房地所有權的時間是2023年8月，反而晚於2023年3月取得的B房地。

因此，從所有權移轉登記時序來看，B房地在先、A房地在後，甲君最後出售的卻是後取得的A房地，形成「買新賣新」，遭國稅局否准重購自住房地扣抵稅額申請，並補徵稅款。

國稅局提醒，換屋族若同時涉及預售屋、成屋等不同房屋交易，除了確認是否符合自住條件，也應特別留意房地所有權移轉登記的先後順序。尤其遇到預售屋延遲交屋、期間另外購屋等情況，更應先釐清新、舊房地的認定，避免原本以為符合自住換屋優惠，最後卻因「買新賣新」而無法適用重購退（抵）稅。