房市解碼／打破房市買賣僵局 預售屋禁換約鬆綁聲起

《平均地權條例》限制預售屋換約轉售上路超過3年，原為遏止短期炒作，卻也讓投資客無法自行降價轉售，定價權回到建商手中，形成「房市冷、房價卻跌不動」的現象。如今買氣持續低迷，預售屋禁換約是否也到了該重新檢視的時刻？

為抑制預售屋短期炒作，《平均地權條例》修法後，原則上禁止預售屋及新建成屋買賣契約換約或轉售，僅有配偶、直系或二親等內旁系血親等特定情況，以及符合特殊情形並經核准者例外。

中信房屋研展室副理莊思敏接受央廣訪問時指出，禁換約後，投資客若因資金需求想退出市場，不能再自行尋找買方、降價轉售，只能選擇繼續履約或與建商解約，解約物件最後又回到建商手中。

禁換約讓定價權回建商 房價修正也變慢

莊思敏分析，在房市多頭時，這套制度對建商反而相對有利，因為買方解約後，建商除了取得違約金，還能在房價上漲後重新出售；更重要的是，市場少了急著脫手的投資客與建商競價，價格決定權重新集中到建商手中。她說：『(原音)禁止換約轉售之後，就等於一些投資客想要轉售的渠道被封閉掉。如果不想要繼續履約，只能選擇解約，建商再把這個房子拿出來賣，大概賣的價格要開到多少，其實就是由建商說了算，所以確實會導致定價權回到建商那邊。』

也因此，市場這兩年歷經信用管制、交易量萎縮，房價修正幅度卻相對有限。莊思敏分析，如果現在仍存在預售屋換約市場，部分資金吃緊的投資客可能選擇認賠出售，形成價格較低的供給，建商為了去化手中產品，也可能被迫跟進調整價格；但禁換約後少了這股競價力量，建商降價幅度自然較為保守。

台經院產經資料庫總監劉佩真接受央廣訪問時也認為，「禁換約有助撐住房價」在邏輯上確實成立。投資客無法自行降價轉售，解約物件回到建商手中，確實讓建商重新掌握定價權，也避免市場出現骨牌式的恐慌降價。不過，她強調，這並不代表建商就有能力無限期撐住房價。

房市反轉 解約物件從建商「籌碼」變「負擔」

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛接受央廣訪問時指出，過去房市熱絡時，建商手中握有愈多物件，代表掌握更多定價籌碼；但現在買盤萎縮，預售屋買方若因貸款不足等因素解約，物件重新回到建商手中，反而加重庫存及資金壓力。

黃舒衛直言，目前建商還面臨餘屋貸款緊縮、利息及持有成本增加等問題，市場情勢已經完全不同。他說：『(原音)以前是說，我貨越多，籌碼都在我身上，我就決定這個價格，但是現在不是，現在沒人要、大家都沒有條件進場的時候，貨最多的人就最慘，因為以前這個房子是資產，現在是他的負債了。』

劉佩真也指出，目前房市買氣仍處於低檔盤整，短期內難見交易量大幅回升，即使解約物件回到建商手中、重新取得定價權，如果建商仍持續堅持高價，也必須面臨庫存增加與資金周轉壓力，因此禁換約並不等於建商就能藉此「強撐房價」。

鬆綁能讓價格回歸市場？專家態度出現分歧

面對政策效應隨著房市景氣改變，預售屋禁換約是否到了重新檢討的時候？莊思敏主張可以考慮鬆綁。她認為，讓預售屋重新回到市場交易，可以恢復供需決定價格的機制；尤其目前房市低迷，若部分投資客願意認賠退出，反而能促使市場價格加快修正，不再完全由建商掌握價格。

劉佩真則持較審慎態度。她認為，如果現在重新允許預售屋換約，可能讓累積的轉售需求一次釋出，使市場供給短期增加，也可能再度引發投資客進場。她說：『(原音)未來如果能夠鬆綁這個相關禁令，如果允許預售屋再度換約出售，那又可能引發另外一個問題，就是會有比較大量累積的投資客，又會有解約跟轉售的物件，而導致市場供給又有暴增的狀況，所以整個後續還是有待官方必須做一個綜合上的考量。』

從禁換約到18個月開工 房市管制面臨鬆綁兩難

類似的政策兩難，也出現在建商近期呼籲鬆綁的「購地貸款18個月內動工」限制。莊思敏與劉佩真都認為，在房市銷售放緩、融資緊縮下，如果仍要求建商限期開工，確實可能加重部分業者資金壓力；但目前問題主要集中在中小型或高槓桿業者，尚未形成全面性的產業危機，若政策全面放寬，也可能重新帶來囤地、養地問題，因此較適合採取延長期限或有條件鬆綁。

隨著央行9月理監事會將登場，政策如何在防止炒作、讓房價回歸市場機制，以及避免建商財務風險擴大之間取得平衡，也將成為下一階段房市管制的重要考驗。(編輯：宋皖媛)