預售屋AB約、小心霸王條款！地政局點名預繳管理費、公設驗收最常違規
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
即便現在建商銷售預售屋前，必須提供「買賣定型化契約」供主管機關備查，但仍可能會出現增列不利消費者的條款，甚至是備查契約與現場簽約不同的AB約情況。台北市地政局提到，目前常見包括「通知交屋期限」、「地價稅、房屋稅分擔比例」、「貸款撥付」、「共有部分之點交」及「驗收」會出現這類違規態樣。
購屋民眾買預售屋前，要特別留意是建案契約是否有「應記載漏未記載」、「違反應記載內容」或「增列不利消費者條款」等情形。例如，有契約中增列「買方於交屋當日必須同時一次預繳6個月的管理費」，但雖然預收款通常還包含代書費、房屋稅、地價稅或客變費用等，但不少建商仍會將預繳6個月管理費也納入。
台北市地政局地權及不動產交易科長陳怡如表示，社區管理費應於交屋後按月繳交，不應提前預收，主管機關在審閱契約時，若發現預收6個月管理費的條款，會要求建設公司必須刪除或修改，以符合備查規定。
至於早期常見5％「交屋保留款」被併入銀行貸款中，如今則比較少見。由於「交屋保留款」的意義在於，當房屋發現瑕疵時，可作為督促賣方限期完成修繕的籌碼，若併入貸款當中，銀行撥款後買方即失去制衡手段。因此主管機關在檢閱契約時，會嚴格要求將「交屋保留款」獨立出來，並明定於「付款明細表」中。
此外，在「驗收」部分，常見錯誤態樣，包括1、排除公設驗收： 業者常約定驗收或修繕範圍僅限於「主建物及附屬建物」，刻意排除公共設施；2、強制交屋條款： 業者常約定買方不得以「公共設施未完成交付」或「有瑕疵」為由而拒絕交屋。3、強制驗收條款： 約定買方不得以其他區域或公共設施未完成為由，拒絕辦理驗收手續。
雖然實務上預售屋常先交主建物，公設後續才點交給管委會，但內政部規定「不可約定買方不得以公設未點交為由拒絕交屋」。陳怡如指出，若建商契約中有此類限制，主管機關會要求刪除或修改，但民眾簽約前，務必確認契約中沒有「排除公設驗收」或「強制不得拒絕交屋」等違規條款，以保障自身權益。
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