交屋發現公設有瑕疵怎麼辦？律師：符合「這情況」管委會可拒絕點交

文／謝曉菁

不少民眾購買預售屋時，都會請驗屋公司檢查室內空間，但公共設施點交同樣不可忽視。查克國際法律事務所創辦人、律師黃子欽於Podcast節目《地產好學聲》指出，公設點交不只是檢查健身房、游泳池等休閒設施，更包括消防、機電、給排水等公共設備，一旦驗出重大瑕疵，管委會依法可拒絕點交，要求建商改善後再重新辦理。

節目指出，實務上不少社區因公設驗收出現瑕疵，導致公設點交延宕，因為公設涵蓋範圍廣，包含消防設備、機電系統、淨水設備等專業設施，往往需要透過專業儀器與測試才能確認是否符合標準，也因此驗收報告通常都相當厚。

對此，黃子欽指出，公設點交與住戶自行驗屋不同，住戶驗屋主要是針對專有部分，也就是自己購買的住宅，檢查是否有漏水、地坪空鼓、排水異常等問題；而公設點交則由管委會代表全體住戶辦理。

黃子欽表示，依《公寓大廈管理條例》第57條規定，若公共設備如消防、機電等設施未符合規定，管委會有權拒絕點交，要求建商在規定時間內完成修繕之後再辦理。同時，他也提到，公設尚未完成點交，不代表住戶不能入住，只要自己的住宅已完成驗屋及交屋程序，仍可正常裝潢及入住。

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此外，黃子欽提醒，健身房、KTV、游泳池等休閒公設並不屬於《公寓大廈管理條例》第57條直接規範之範圍，若出現瑕疵，通常須依買賣契約主張物之瑕疵擔保責任，原則上應由個別住戶向建商主張權利，實務上則常透過住戶授權，由管委會統一代為提告。

除了預售屋交屋案例外，黃子欽也分享一件成屋買賣糾紛。他表示，曾有民眾買下總價約4200萬元的住宅後，準備裝潢時才發現社區公告指出，公共區域外牆及地下室已有結構裂縫，且已委託結構技師評估修繕，但原屋主及仲介在交易前都未主動告知。

黃子欽指出，當時買方希望減價150萬元，但賣方僅願意減價50萬元。在介入協商後，他主張賣方未善盡告知義務，且現況說明書也未揭露相關資訊，最終成功協調成交價減少約465萬元，其中仲介公司負擔65萬元，並退還全部仲介服務費。

針對建商遲遲不願改善公設問題，黃子欽表示，若屬《公寓大廈管理條例》第57條規範事項，主管機關可依法裁罰，雖然罰鍰金額不高，但可持續要求改善；若屬休閒公設瑕疵，則須透過民事訴訟主張權益。為此，黃子欽提醒，民眾在購屋及點交時，要仔細確認公設品質，避免日後衍生修繕與訴訟爭議。