房東說要扣押金當清潔費，是合法的嗎？專業律師教你這樣要回來！

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世道艱難，要買間房子很難，租房屋來住，是多數人的生活常態，但租約到期要退租時，卻常發生：「房東要從押金中扣清潔費、油漆費」的爭議！

總讓是房客疑惑又生氣，房東這樣做合法嗎！？

押租金（押金）是什麼？
押租金（俗稱押金），其實可以理解為「預先收的擔保金」，以擔保未來租賃關係存續期間，可能會發生的出租人對於承租人的債權。

實際生活中，出租人（也就是房東），多會在租賃剛開始時，向承租人預收一定的費用，以擔保承租人「將來」的給付租金、維持租賃物使用等義務的履行。

假如承租人違反義務（通常是沒繳房租、毀損物品、或違約提前終止租約等），作為「預先儲值」的押金，便可以用來抵充，也省卻了房東另外請求賠償的時間。至於房東收取押金的最高限度，依照現行租賃住宅條例的規定，最高為租金總額的2個月。

如果租賃關係存在期間，承租人都有按照租賃物的性質及契約約定，「合理地」使用租賃物及按時履行承租人的義務，押金的擔保功能便沒有被觸動，因而在租賃關係終止時，房東便須無條件返還押金。當然押金畢竟是錢，要重新拿出來的時候，「剝奪感」總是難免，這時候有些房東便會想東扣西扣，想辦法把押金扣的越少越好，從而就會跑出用「油漆費」、「清潔費」等等的名目作為扣抵的依據，但這是可以的嗎？

押金可以扣除油漆費、清潔費嗎？
房東是否可以從房客預繳的押金中，扣除終止租賃關係後的油漆費戶或清潔費呢？其實存在著法律上的判斷基準。

那就是「承租人是否有妥善保管租賃物」及「承租人是否有依照契約的約定方法，為租賃物的使用」，亦即承租人承租房屋後，如果沒有另外對房屋使用方法的特別約定，那基本上就要按照房屋本身的性質、屋況，妥善適度地「使用」、「保管」。

因此在租賃關係終止後，房東是否可以從押金中扣除油漆費、清潔費？其合理與否的判斷也多以此為依據。

假如房客於租約終止後，沒有妥善清潔房屋，或是屋況出現非正常狀況下的油漆斑白脫落、或是塗鴉等狀況，這時候房東要求從押金扣除油漆費、清潔費等，則多具有法律上的正當基礎喔。

萬一有爭議，抗辯可以怎麼說？
每個個案狀況都不同，因此其實沒有存在一個完全有用的抗辯大絕招（可另外參看：【生活】打官司贏的機會大不大？律師怎麼都不說…）。但是，從實際案例中，其實仍然存在著相關有可能說服法院的主張方法，類型大致上如下：
1.回復、保持義務已履行的主張法
例如主張租賃關係終止後，房客有自行妥善整理完畢，並請房東或屋主點交確認。在這個狀況下，既然有履行「妥善」及「使用」的義務，則房東或出租人事後要主張扣清潔費、油漆費，則較會是無理由的。

2.自然耗損、折舊的主張法
凡是物品，都會有自然損耗及折舊，例如油漆，白色漆難免因為時間流逝而從潔白轉回灰黃，此時固然出於有利再出租而重新粉刷，但這並不是直接可歸咎於要由承租人負責。如果說房客是正常使用房屋，並沒有對牆壁、油漆等為「不正常使用（破壞）」，這部份開始有法院認為重新粉刷部分，是要由出租人負責的。因此不能強硬地全從押金中扣除。

3.金額、證據不合理的主張法
通常時候，法院審理時，會希望看到的證據資料是記載詳盡且完善的。在實際案例中，如果估價單、收據的記載過於簡陋、或是欠缺關連性等等的。這些不合理的證據資料，如果房東硬提出於法院，法官都不見得是會願意採信的喔。

本文獲「厝邊好律師」授權轉載，原文：【民事法】退租時，押金不能亂扣油漆費、清潔費喔～