公證法修正上路在即 租屋制度補上關鍵一塊拼圖
隨著《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，並搭配社會住宅包租代管、租金補貼與公益出租人等政策推動，台灣租屋市場近年逐步朝向制度化與專業化發展。然而，長期潛藏的「租霸風險」，仍是壓抑房東釋出空屋、簽訂長期租約的關鍵變數。近期立法院將《公證法》第13條修正草案排入議程，針對公證書強制執行範圍進行檢討，租賃住宅服務業者認為，此舉有望補強租屋市場最後一塊制度缺口。
桃園市租賃住宅服務商業同業公會理事長廖智賢指出，現行制度長期存在「有公證、卻難即時執行」的結構性問題。依現行公證法規定，租賃契約即便完成公證，仍須待租期屆滿、承租人未返還房屋，出租人方可聲請強制執行；但實務上，多數糾紛並非發生在租期終了，而是承租初期即出現惡意欠租、拒不搬遷或衍生其他違約行為，導致房東在合法情況下，仍得耗時進入冗長訴訟程序。
廖智賢坦言，常見案例包括房客積欠租金、水電與管理費數月，甚至破壞屋況或私自轉租，房東即使依法終止契約，也難以迅速取回房屋使用權，往往須歷經一年以上司法程序，不僅租金損失擴大，還需承擔修繕與法律費用，對個人房東而言是沉重負擔。
他指出，此類風險直接影響房東對制度的信任，也連帶削弱社會住宅包租代管政策吸納民間空屋的效果，很多屋主不是不願出租，而是不敢承擔制度失靈的成本。
此次公證法修正草案，核心在於擴大公證書可逕受強制執行的範圍，將「承租人遲付租金或費用而依法提前終止」及「雙方書面合意終止後拒不返還」納入公證後得逕受強制執行範圍，並以兩年以上租期為適用門檻。廖智賢認為，這項設計兼顧出租人保障與承租人租期穩定，也讓公證制度真正回到「降低訴訟、快速解決爭議」的初衷。
此外，草案同步增設配套，賦予承租人在強制執行遭撤銷時，得請求返還給付與損害賠償的權利，避免制度遭濫用。
廖智賢指出，這樣的雙向設計，有助於平衡權利義務，提升社會大眾對公證制度的信賴度。公證法修正不僅是單一法律條文調整，更是租屋治理邏輯的重要轉向。唯有讓守法者獲得即時且有效的制度保護，才能促使更多民間房源進入長期、穩定的租賃體系，進一步支撐社會住宅與包租代管政策的永續推動，為租屋市場建立更透明、有序的發展基礎。