專題／央行微調房市管制 第二戶貸款鬆綁有好有壞？她曝「合理議價最佳時機」
好房網News記者黃暐迪／綜合報導
中央銀行日前召開理監事會議，在利率政策維持不變的同時，針對房市信用管制措施進行調整，宣布將自然人第二戶購屋貸款成數上限由5成提高至6成。此項措施被視為近年打炒房政策中少見的「局部鬆綁」，引發市場高度關注。
此次政策調整主要鎖定有實際居住需求的換屋族群，央行強調，整體選擇性信用管制方向並未改變，仍將持續抑制投機炒作，確保金融體系穩定。
自住族受惠 投資仍受限
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，政策面的放寬，一方面確實可觀察政府對房市態度較為軟化，有助於信心面的逐步提振，尤其第二屋買房常為投資客群，相較之下有利於讓過去深受打擊的此族群看到一絲曙光。但另一方面，實質上還是要看真正與銀行往來時的貸款狀況，也就是能有多貸款成數與利率，依然取決於銀行謹慎度與申貸者資產條件，所以也難以一概而論能否完整多出一成的貸款利多。
陳炳辰認為，要是市場真的能重振信心，應在上半年會看見建商有較明顯的推案量，尤其是新北市、新竹地區將有幾個指標大案可做觀察；又因為下半年將進入台灣選舉白熱化時期，建商應該都更有意在上半年推案，最快在520檔期可有表現。下半年房市政策應以房價持穩不炒熱為主，還要期待更大的轉機則恐延至隔年。
買方市場「價緩跌、量盤整」
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察2025年全台建物買賣移轉棟數較2024年減少25.5％，房市量能已出現明顯降溫，顯示政策已成功抑制過度投資需求，房市交易主力以自住、首購為主，符合央行支持自住族群的政策期待，市場也逐漸向「買方市場」靠攏。
此外，本次將第二戶貸款成數由5成放寬至6成，對於正在觀望的換屋族，尤其是先買後賣的換屋需求，壓力明顯減輕，對於市場交易量回穩具有正面效果。不過，由於整體信用管制仍未鬆綁，加上銀行審核趨嚴，預期短期房價仍以盤整為主。整體而言，此舉屬於政策「微調」，有限度的放寬，有助市場回歸正常交易節奏，但尚不足以帶動房市全面回溫。
展望後市，預期2026年房市呈現「價緩跌、量盤整」格局，且「區域分化」明顯，自住、剛需強勁的區域，房價保值、抗跌性較佳，但市場供給量大的區域，房價則有5～7％的跌價空間。因此，建議有意購屋的民眾，應回歸自住需求與財務能力評估，現在正是能細心挑選優質物件、與屋主合理議價的最佳時機。
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