新屋、預售、中古屋「競價慘烈難逃」？他曝交屋高峰、房市冷卻衝擊
好房網News記者林和謙／台北報導
這幾年推案量大，2024年開始整體房市已正式進入交屋高峰期，並且最少還會持續三至四年之久！不動產專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，交屋高峰期來到，空屋、餘屋將會隨之增加，加上房市走冷、銀行限貸，建商餘屋貸款也遭限縮，買氣又弱，種種因素衝擊之下，預期新成屋與預售屋、中古屋競價求售對於房價的影響恐怕會越來越明顯。
內政部統計資訊顯示，全國低度使用（用電）住宅比率（空屋率），由民國98年統計以來長期相對高點的10.68％，呈現下降趨勢，至110年（2021年）下半年達到長期低點的8.66％，近二年低度使用住宅比率略有波動，113年上半年為9.32％；以整體長期趨勢觀察，全國低度使用住宅比率從111年上半年開始出現反彈，呈現緩升的趨勢。
莊孟翰說，如果以六都空屋率加以比較，台北市為6.77％、新北市7.42％、桃園市8.84％、台中市8.50％、台南市10.03％、高雄市10.13％，由此顯示南部地區的空屋率明顯較北部為高，至於全國空屋率最高則是金門縣17.53％、宜蘭縣15.04％。另外，若再看113年第2季新建餘屋（待售）住宅加以對照，台北市為3,875宅、新北市20,452宅、桃園市17,796宅、台中市15,925宅、台南市10,212宅、高雄市12,165宅。
由以上低度使用住宅與新建餘屋的數據相互對照，莊孟翰指出，就不難了解在當前已進入交屋高峰期，並且此一高峰期還會再延續3、4年的情況下，加上房市管制持續、買氣偏弱，未來預期新成屋與預售屋、中古屋競價求售對於房價的影響程度恐怕會加大。
一般來說，預售建案從購地到完工交屋期間約為4至5年，其中興建期間約為3至4年，預售建案自備款邊蓋邊付款，可用比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在房價逐漸上漲，加上業者打出「低自備款」或「工程0付款」的廣告誘因下，一般首購族很容易以預售屋為首選。
莊孟翰表示，至於新成屋或中古屋，則是在短期內就必須支付約3成自備款，並且緊接著又要負擔七成的房貸本息，一般購屋者總覺得負擔不輕，更何況現階段央行仍嚴格執行「限貸令」，一般建案很難獲得較高貸款，導致購屋者往往因此而暫緩購屋，買房信心不足下，導致交易量大減。他分析，去年以來，整體房市在逐漸增加的餘屋壓力下，再加上央行第七波信用管制強力調控，並對於建商餘屋貸款最高成數由4成降為3成，緊縮房市金流的力道出乎市場預料，且未來餘屋釋出必將越來越多，加上政策調控未鬆綁、買氣大為減弱，成屋賣方出現讓利、投資客拋售、預售案業者大力促銷情況下，競價廝殺的情形會越來越多。
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