包租代管點亮租賃黑市！這家公司橫空出世，能解高齡社會問題？
你能想像嗎？當你80歲了，如果還有租屋需求，很可能被房東當成拒絕往來戶！台灣即將步入超高齡化社會，長者租屋比率勢必攀升，但許多房東深怕長者突然疾病纏身，甚至身故，影響房屋價值，長者租屋路迢迢。隨著政府擬定包租代管政策，完善租賃市場，養成一個新興產業，還有一間橫空出世的公司，讓長者都有個安身立命的地方了！
惡房東、租霸多不勝數，台灣房屋租賃市場秩序紊亂，出租、承租怪事一籮筐，但內政部直到2017年，才頒布國內首部租賃專法，詳載房屋租賃定型化契約應記載及不得記載的事項；隔年再建立「包租代管」制度，由專業廠商協助處理租賃住宅管理事務，從此才邁入所謂的「租賃元年」。
失序已久的租賃市場總算步上正軌，也在此時形成一個新興產業。
台灣的租戶粗估破百萬戶，根據財政部統計，租賃住宅服務業的產業營業額，在2022年就達到九億元，吸引業者積極搶食。其中，有一家公司的規模衝得很快，2023年成立，營運據點一年多就遍布台北、新北、桃園、新竹、台中及台南，公司計算到今年10月，營運規模、掌握的案件數都跳了兩倍！
這家堪稱橫空出世的公司，就是「沃盛控股」。董事長李俊影說，表面上，台灣有百萬戶可供出租，但房東為了避稅，不願公開案件，國家只能從稅賦統計，因此這塊市場大餅比想像中要大。
沃盛成立僅一年多，在包租代管市場闖出一番名堂。郭逸攝
社會住宅、一般租賃都要做，包租代管給長者一個家
沃盛的營運動能雙管齊下，觸及一般租賃、社會住宅的包租代管。在一般租賃方面，沃盛代表作之一，就是短時間做出的全國最大包租案：位在台中市霧峰區的「朝陽之星」社區，沃盛協助了79位房東，一個半月完租509戶。
午後的下課時間，在朝陽科技大學附近的朝陽之星，有許多學生租客進出中庭，或是提著一籃衣服到一樓洗衣間。即便有上百位租客，社區仍相當靜謐，住居品質可見一斑。
令人意外的是，過去是朝陽科大學生宿舍的朝陽之星，現在雖然滿租，去年竟險些荒廢。當時因為朝陽科大在山邊新建了宿舍，便和朝陽之星解約，急得跳腳的房東與管委會因此找上沃盛協助招租。
沃盛租賃住宅事業群總經理鄭筑方說，由於租金相對較低，並宣傳租金可申請租屋補助，加上生活機能比校內宿舍佳，去年7月重新招租後，一個半月就全租出去了。
但，市面上那麼多包租代管業者，為何選定沃盛？「他們感覺比較有心要經營，也想把品牌做起來。」管委會蔡姓主委說，沃盛把包租代管當作社會企業，不只是商業利益，還強調租客權益，經過一番面談，與自己對出租的想法不謀而合，才決定合作。
「我曾經幫我80多歲的岳父母租房子，訂金都付了，結果房東某天一口回絕。」蔡主委憶起這段往事，深感不捨，所以他叮囑沃盛，如果有長者要租，再好不過。
沃盛在短時間做出的全國最大包租案：位在台中市霧峰區的「朝陽之星」社區。蘇義傑攝
至於社宅的包租代管，則比一般租賃單純，而且還有政策奧援。內政部提出的「包租代管333」政策，讓社宅包租代管的房東享有綜所稅、房屋稅、地價稅減免，還有公證費、修繕費、保險費補助，包租租約簽三年，代管租約一年，即可續約。此外，房東有稅賦減免，租客也因為政府主導社宅數量與品質，提升信賴度。
沃盛的社宅包租代管最佳案例，就是桃園市政府力推的「長者換居」。
沃盛社會住宅事業群總經理李世偉、陳卿瑋都提到，桃園市採用全台唯一的「私宅換公宅」，許多65歲以上長者釋出現居的老公寓，搬到電梯大樓的社宅，增加安全性與舒適度，老公寓出租還有一筆租金收入，一舉數得。
只是說服長者接受這項服務，也曾遭遇難關。「長者不想搬離熟悉生活圈，還以為政策是要把房子騙走！」桃園市政府住宅發展處科長王基政受訪時苦笑，幸虧透過耐心說明，搭配沃盛細膩的服務，現在全國18件長者換居方案，桃市府就做了9件。
以人為本，才能做好生意
公司快速闖出名堂，李俊影仍不忘投入租賃市場的初心，除了想為房東、租客找到合適的家，也因為從小耳濡目染公務員父親的行事風格。他說，老家也有房子出租，「我爸爸都說，寧願租便宜一點，讓房客住久一點，他們才會幫你把房子照顧好。」
小時候，李俊影還不了解父親的一番話，直到北上工作，第一次租屋，為了符合預算，居然只能租到有對外窗卻沒有陽光的物件，周邊也有朋友因為租屋發生糾紛，「這就是我們『異鄉人』的難處！」
看著台灣進入高房價時代，很多人依舊硬著頭皮買房，結果成了「房奴」。沃盛觀察，若出租房源足夠，且住宅品質好、權責劃分清晰，買房的人自然減少，房價就可能下降。
「租房子絕對不是沒能力買房的必然選項！」包租代管是一門以人為本的生意，雖然做「人」的生意最難，但李俊影要帶領沃盛，以公開透明的行事風格，點亮原本滿是灰色地帶的租賃市場。
個人房東
包租代管業者
租賃住宅
租賃住宅
社會住宅
房源
閒罝住宅
代管費用
無
約租金10%～20%
無
租稅優惠
無
房東
・租賃所得稅：每月租金收入6000元以下免稅；6000～20000元稅率47%；超過20000元部份稅率53 %
・房屋稅：1.5％～4.8％
・地價稅：10‰
房東
・租賃所得稅：每月租金收入15000元以下免稅，超過可再扣除60%必要費用
・房屋稅：0.6%～1.2%（依各縣市公告）
・地價稅：2 ‰
政府補助
房客須自行申請租補方案
（須符合相關條件）
房東
無
房東
・房屋修繕費每年最高：10000 元
・居家安全保險費：3500 元
・公證費：3000 元
房客
業者可輔導合法申請租補方案（須符合相關條件）
優點
・房東租金收入相對最高
・房源或房東較無身份限制
房東
・租金收入相對較高
・房源或房東較無身份限制
・專業管理業者慎選房客，且管理期間無需自行處理房客繁雜要求及相關糾紛爭議
房東
・無需負擔管理業者代管服務費
・可享有的租稅減免、補助優惠較多
房客
・專業管理業者把關及確認相關租賃條件，並於租賃期間，處理與房東相關問題
房客
・可合法入戶籍、居住安全有保障
・專業管理業者於租賃期間，處理與房東相關問題
缺點
・自行招租，並自行處理房客繁雜要求及相關事項
房東
・須負擔代管理業者服務費
・可享有的稅賦減免、補助優惠較少
房東
・租賃所得相對較低
・房源或房東有身份限制
房客
・取得較好物件及代管服務，租金相對較高
房客
・須符合相關財產及特定所得條件
資料來源：內政部、沃盛控股；整理：郭逸
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