換屋族等到了！第2戶房貸升至7成　房仲：交易量回溫、房價續分化

文／謝曉菁

美國聯準會（Fed）最新利率決議升息1碼，聯邦基金利率目標區間上調至3.75%至4.0%；而央行昨（17日）召開第三季理監事會議，最終決議政策利率按兵不動，重貼現率維持2%，寫下「連10凍」。不過，房市信用管制出現局部鬆綁，自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成。對此，房仲業者分析，此舉可望替換屋族及預售屋交屋族減輕自備款壓力，後續房市交易量有望溫和回升。

針對央行政策，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行本季維持政策利率不變，顯示在國內經濟成長動能強勁、通膨仍須留意的情況下，貨幣政策持續採取審慎立場。

至於房市政策方面，央行觀察到不動產放款集中度逐漸下降，加上無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比重持續增加，房市投機炒作情況減少，民眾對房價上漲的預期心理也有所降溫，因此並未大幅調整信用管制，而是將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成。

陳金萍指出，此次鬆綁對近期面臨交屋壓力的預售屋買方尤其有感。由於近2年大量預售案陸續進入完工交屋期，部分民眾當初簽約時尚未受到較嚴格的信用管制影響，但到了實際交屋時，若名下已有房屋，可能遭認定適用第2戶房貸限制，自備款需求因而大幅增加。

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她說明，在資金準備不足的情況下，購屋人可能面臨籌資困難，甚至衍生延後交屋或違約風險。如今第2戶房貸成數上限從6成提高至7成，等於最高可多貸房價的1成，可望降低部分買方交屋時的資金缺口。

陳金萍認為，此次政策調整，可視為針對預售屋交屋以及換屋需求進行的「精準微調」，主要處理自住及換屋族在現行信用管制下面臨的實際資金問題。

從市場影響來看，第2戶最高貸款成數提高至7成後，短期可望增加換屋族及預售屋買方的交屋能力，使接下來的新屋交屋潮更加順暢，同時降低預售屋解約及建商延遲交屋的風險。

中古屋市場也可能因此受惠。陳金萍表示，過去部分換屋族受到第2戶貸款成數限制，在自備款不足的情況下選擇延後購屋，如今貸款條件適度放寬，部分觀望的換屋需求有機會重新回到市場，為交易量增添動能。

不過，陳金萍提醒，第2戶房貸成數鬆綁雖對市場信心及交易量具有正面效果，但現階段較可能帶動自住換屋及既有預售屋交屋需求，並不代表央行的房市信用管制全面退場。

後續房市表現仍須觀察銀行核貸態度、房貸利率及排撥時程等因素，市場買盤預料仍以首購、換屋及中長期置產需求為主。陳金萍預估，在政策局部鬆綁之下，後續房市交易量有望「溫和回升」，至於房價表現則將持續呈現區域及產品分化。