中國房地產融資新規上路　銀行放款從「看建商」轉向「看建案」

中國房地產融資制度出現重要調整。中國國家金融監督管理總局8月28日發布5項房地產融資管理辦法，涵蓋住宅開發、個人房貸、商業地產、城市更新及房地產信託。新規最大變化，是銀行審核開發貸款時，將更重視個別建案的財務狀況與還款能力，不再單純以房地產開發商整體信用作為主要判斷依據。

建商有財務壓力　旗下正常建案仍有機會取得貸款

在住宅開發貸款方面，新規要求銀行區分「開發商集團風險」與「個別建案風險」。

也就是說，即使開發商母公司面臨債務或流動性壓力，只要旗下建案本身具備合理融資需求與還款能力，銀行仍可依建案條件評估是否提供貸款，有助避免集團風險直接切斷正常建案的資金來源。

新規並導入主辦銀行制度，要求建案單獨記帳、資金獨立運作及封閉管理，降低開發貸款被挪用至其他建案的風險，並確保資金優先投入工程建設與住宅交付。

商業地產融資拆成三階段管理

商業地產貸款也改採更細緻的管理方式。新規依資金需求與還款來源不同，將融資分為「開發、購買、營運」三個階段，分別設定貸款用途、期限、客戶及建案准入條件。

這代表銀行未來評估商場、辦公大樓等商業地產融資時，將更重視不同階段實際產生的現金流與還款來源，而非採用相同標準審核所有商業地產貸款。

房地產信託提高門檻

房地產信託則進一步強化風險控管。可投資非標準化債權資產的信託公司，監管評級須達2級以上，最近2個會計年度不得連續虧損，淨資產也不得低於10億元人民幣或等值外幣。

若單一信託產品投資房地產非標準化資產的比例達50%，投資人必須全部為非自然人；若資金來自私募資產管理產品，也須進一步確認最終投資人均為非自然人，以降低高風險房地產資產向一般個人投資人擴散的風險。