預售解約、房貸逾放同擴散？李同榮：台灣房市進入流動性危機四部曲
Newtalk新聞
台灣房市從2025開始出現一些極不尋常的市場訊號，包括住宅貸款逾放件數快速暴增60%，同時，預售市場解約件數劇增6成，且近半年來持續暴增中。
房市趨勢專家李同榮指出，這代表房市真正的風險，已不再只是「房價漲跌」，而是「流動性危機」正在逐步擴散。他並提出重要警示：台灣房市正進入流動性危機四部曲：「解約潮劇增、交易量急凍、逾放比擴散、流動性危機增高」。
房市真正的風險，已不再只是房價漲跌，而是「流動性危機」正逐步擴散。
李同榮指岀，銀行體系公布的住宅貸款逾放比率仍僅約0.08%，表面上看似仍處於歷史低檔；另一方面，住宅貸款逾放件數卻快速暴增，2025年第三季全國房貸逾放件數已達2,203件，不但創下近九季新高，季增率高達41%，年增率更高達60%。
同時間，預售市場也開始出現明顯變化。自2025年上半年全國預售解約件數已達1,339件，已接近2024全年解約量的七成，且持續在遞增中，這些解約潮壓力集中於台中、桃園、高雄等過去漲幅最大的重劃區與科技題材區。這代表台灣房市真正的風險，已不再只是房價漲跌，而是「流動性危機」正在逐步擴散。
台灣房市流動危機四部曲：「預售解約增加 → 成交量急凍 → 房貸逾放擴散 → 建融風險升高」
李同榮進一步分析，目前市場正從過去的高槓桿繁榮期，逐漸進入「資金淘汰時代」，並已形成一條非常清楚的風險鏈：「預售解約增加 → 成交量急凍 → 房貸逾放擴散 → 建融風險升高」，這可稱為：「房市流動性危機擴散四步曲」。
房市流動危機第一步曲：預售解約率開始升高（2014 H2-2025）
預售市場向來是房市風險最前端的領先指標，因為預售市場本質上建立在：購屋信心、市場預期、資金槓桿、三大基礎之上。過去幾年，在低利率、新青安與科技題材推升下，許多投資客利用：低自備款、高槓桿操作、預售轉單套利、寬限期貸款，進行資金放大槓桿操作。但當市場開始降溫後，預售市場也成為最先反轉的區域。
尤其2024下半年後，受到央行第七波信用管制影響，第二戶貸款受限、銀行撥款趨嚴、預售轉售市場冷卻、投資客轉貸困難，造成部分高槓桿投資客開始出現資金斷裂。因此市場開始出現「棄約解約潮」。目前解約壓力最大的地區，包括：台中、桃園、高雄、部分台南重劃區，這些區域的共同特徵有四：
1短期漲幅過大
2投資買盤比重偏高
3預售供給量過大
4科技題材炒作濃厚
當市場信心轉弱後，解約便快速增加。
李同榮指出：「預售解約率上升，其實就是市場預期開始反轉的第一個警訊。」
房市流動危機第二步曲：成交量急凍，市場流動性消失（2025 H1-2025 H2）
市場大多數人現在仍只關注：「房價跌多少？」，但其實目前市場真正的問題並不是價格，而是：「賣不掉」。當成交量快速萎縮後，代表市場開始失去流動性。
過去房市熱絡時，投資客容易轉售，換屋族容易成交，買方容易取得貸款，但目前貸款在排隊、貸款成數下降、買方觀望、投資客退場、市場買氣快速冷卻。尤其2025年後，六都買賣移轉棟數持續下滑，部分月份甚至較高峰期腰斬以上。
這代表：房市已從「價格市場」進入「流動性市場」，決定市場風險的，不再只是房價高低，而是：「資金是否還能流動」。
李同榮指出：「2025年成交量急凍，代表市場流動性正在快速消失」，這是所有房市修正最危險階段可能來臨的前兆。
房市流動危機第三步曲：房貸逾放開始擴散（2025 H2-2026 Q1）
當市場流動性消失後，接下來最直接出現的，就是：「房貸逾放增加」。目前全國住宅貸款逾放件數已明顯升高。從2023年初約千件左右，到2025Q3已突破2,200件，短短兩年不到幾乎翻倍。而且：季增率高達41%，年增率高達60%，代表市場資金壓力正快速升高。但很多人會疑惑：為何逾放比率仍只有0.08%？原因在於：房貸總餘額膨脹得更快。近年因：房價大漲、新青安政策、貸款期限拉長、三大因素致使全國房貸總餘額持續創新高。因此即使違約增加，因為分母擴大，逾放比率仍可能維持低檔。因此，「低逾放比」，並不代表市場真的安全。
李同榮指出：「現在房市最危險的，不是逾放比，而是逾放正在從預售市場一路向成屋市場擴散。」
房市流動危機第四步曲：建融風險恐逐步升高（2026 H2-2027 H1）
目前市場雖然風險升高，但仍屬：「流動性危機初期」，尚未全面進入金融風暴階段。原因在於銀行體系目前仍透過：展延、借新還舊、寬限延長、資產重整、等方式延緩違約擴大，因此這一波市場即使成交量急凍，也未必會出現2008年金融海嘯式的大規模法拍潮。但真正值得注意的是：「建商端資金鏈壓力」正在逐步升高，尤其近年大量推案的區域包括台中、桃園、高雄、台南、等新興重劃區普遍面臨四大困境：
1預售去化減速
2解約增加
3銀行建融管控趨嚴
4土建融資成本提高
這些多重壓力，過去市場熱絡時，建商可透過：預售快速回收資金、高週轉推案、土地增值、維持高槓桿經營。但當市場冷卻後：「高週轉模式開始失效。」若未來：銷售持續低迷，庫存去化困難，利率維持高檔，資金回收變慢，則部分中小型建商恐將面臨「建融壓力逐步升高」甚至出現：延後推案、暫停開工、土地盤整、資產出售等現象。
李同榮指出：「這一波房市真正需要觀察的，不是法拍，而是建融風險是否開始擴散。」
目前房市風險尚未全面爆發，主要原因在「銀行體系仍具多重緩衝機制」。
李同榮進一步分析，雖然目前市場已出現：預售解約增加、成交量急凍、房貸逾放攀升、建商資金壓力升高，但整體市場仍未全面進入金融風暴階段，主要原因在於：「銀行體系仍具多重緩衝機制。」
目前銀行仍透過：展延、借新還舊、寬限延長、資產重整：授信控管等方式，延緩違約全面擴散。同時，台灣房市與2008年美國次貸風暴仍有本質差異，因此目前市場較像：「流動性危機初期」而非：「全面金融崩盤」。
但李同榮也強調，現在最大的問題，不是風險有沒有發生，而是風險正在逐步累積。若未來利率維持高檔、成交量持續低迷、預售解約擴大、建商資金鏈惡化，則建融風險仍可能進一步向市場擴散。
台灣房市將正式進入「區域分化、產品分化、資產分化、資金體質分化」的新階段。
李同榮認為，未來房市已不再是全面普漲時代，而是正式進入：區域分化、產品分化、資產分化、資金體質分化的新階段。過去依靠：低利率、高槓桿、資金寬鬆推升房價的模式，已逐漸走向終點。未來真正能抗風險的，將是：現金流穩定、地段成熟、自住需求強、供需健康的產品。而過去依賴題材炒作與高槓桿推升的市場，未來壓力將越來越大。
李同榮最後示警，現在房市最危險的，不是房價下跌，而是流動性消失後，違約正在從預售市場一路向成屋市場與建融市場擴散。當市場流動危機：「預售解約增加、成交量急凍、房貸逾放擴大、建融壓力升高」四者同步出現時，就代表市場已正式從「高槓桿繁榮期」走向大分化的「資金淘汰潮」。