房市現異常訊號 李同榮直指「流動性危機四部曲」
記者張雅雲／高雄報導
「房市真正的風險，已不再只是『房價漲跌』，而是『流動性危機』正在逐步擴散。」房市趨勢專家李同榮表示，台灣房市2025年開始出現異常訊號，住宅貸款逾放件數年增6成，預售市場解約件數也暴增6成，台灣房市正進入流動性危機4部曲。
李同榮表示，目前銀行公布的住宅貸款逾放比率約0.08%，表面上仍處低檔，但從件數來看，2025年第3季全國房貸逾放件數已達2203件，創近9季新高，季增41%、年增60%。同時，2025年上半年全國預售解約件數達1339件，已接近2024全年解約量7成，壓力主要集中在台中、桃園、高雄等過去漲幅較大的重劃區與科技題材區。
李同榮分析，目前市場正從過去的高槓桿繁榮期進入資金淘汰時代，形成了一條非常清楚的風險鏈 。這條風險鏈從預售解約增加開始，接著引發成交量急凍，隨後導致房貸逾放擴散，最後則是建融風險升高 。
李同榮說：「目前解約壓力較大的區域，多具備短期漲幅過大、投資買盤比重高、預售供給量大、科技題材濃厚等特徵，預售解約率上升，其實就是市場預期開始反轉的第一個警訊。」
第二步則是成交量急凍，市場多數人仍關心房價跌多少，但真正問題是「賣不掉」。當成交量快速萎縮，代表市場開始失去流動性。
第三步是房貸逾放擴散。李同榮表示，全國住宅貸款逾放件數從2023年初約千件，到2025年第3季突破2200件，短短不到2年幾乎翻倍。雖然逾放比率仍低，是因房貸總餘額持續創高，分母被放大後，低逾放比不代表市場沒有風險。
第四步則是建融風險升高。李同榮分析，「目前市場仍屬『流動性危機初期』。因銀行仍透過展延、借新還舊、寬限延長、資產重整等方式延緩違約擴大，因此未必會出現大規模法拍潮。」
高雄市代銷公會理事長謝哲耀觀察，目前市場並非全面性拋售，而是買賣雙方對價格認知落差擴大，「接下來市場不會只看單價漲跌，而會更重視產品本身條件，包括地段、屋齡、總價、貸款難度與是否具備自住需求支撐，體質較弱或題材炒作過熱的區域，價格修正壓力會更明顯。」
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