30年治理再檢視，徐燕興：公寓制度將進化為韌性社區基礎

文／朱福山

《公寓大廈管理條例》施行已滿30年，正值制度檢討與轉型關鍵期。內政部國土管理署副署長徐燕興昨（26）日於台灣物業管理學會舉辦的「30週年論壇」上發表專題演講，從制度發展脈絡切入，回顧台灣公寓治理如何從物權分立走向社區治理、制度配套與民主學習。他指出，下一階段的挑戰不僅在於修法修繕，更在於將公寓制度轉化為支持高齡化、智慧化與社區韌性的治理基礎，為城市永續鋪路。

修法歷程：從所有權管理到安全維護

徐燕興回顧，《公寓大廈管理條例》自1995年立法以來，歷經數次關鍵修訂，逐步強化管理制度與實務機制。包括初期奠定的專有部分與共用部分規範、2000年及2003年的實務調整，解決區權會召集、公共基金提撥、管理委員連任等運作問題，至2022年更進一步聚焦於管理維護機制強化，以及提升住戶安全與居住品質。他強調：「制度變遷不是反應，而是預見。唯有扎實制度，才能面對高齡化社會與都市韌性挑戰。」

借鏡國際：德日模式與後結構觀點

徐燕興亦分析德、日兩國制度特色。德國透過《住宅所有權和長期居住權法典》建立「專業管理人制度」、「共同體法定組織」及「長期維護計畫」，以專業與司法結合支撐社區永續。而日本則將公寓重建與都市更新分軌治理，透過《加速公寓大廈促進法》降低同意門檻、提升住戶自主性，並強化公共部門支援與專業組織參與。

他指出，歐洲後結構主義觀點亦提供另類思維，提醒公寓不僅是權利物件，更是「人與家」、「人與社群」關係的延伸單位，其管理制度應回應信任、共善與精神療癒的需求，而不只是權責劃分。

面對新時代：社宅管理與制度厚度

針對社會住宅大量興建後的管理課題，徐燕興提出三項國際借鑑：荷蘭由非營利「住宅法人」全週期管理，住宅法人是一群以住宅權為組織核心的團體，其全週期管理是組織特性必然的結果。奧地利維也納社會住宅管理由政府主責，其穩定的財政設計讓政府穩定資金支持。

住宅權的基礎教育與專業教育的支持，使得政府住宅管理得已有素養良好的管理人才與社會，臺灣社會住宅管理必須從制度面的組織文化、人才養成與預算體制分析，重構或涉及支持政策，才能永續管理。他強調，必須有明確的法律來規範社會住宅的營運者資格、租金計算方式、租戶權益、政府監管角色，才能讓體系走得長遠，管理不只是硬體維修，成功的社會住宅管理，必須納入促進社群融合的「社會管理」以及提升社區品質的「環境管理」，才能真正創造穩定而優質的居住環境。

日本戰後的都市運動，在城市空間體制有社區營造運動、町併保存、景觀保存與都市多樣化的運動，這些努力也成就社區營造法、景觀法與NPO法，這些制度的密度，使得公寓大廈運作增加更多養分與支持系統，使得公寓大廈管理組織甚至能成將一個老化的住宅區轉型為地區福祉服務的中心，不僅提升了居住品質，也創造了新的社會連結與就業機會，穩定了社區的資產價值。

正式制度+非正式規範，才是真治理

談及未來趨勢，徐燕興指出，除了健全正式制度（如清晰產權、效率管委會），更須重視非正式規範的建構，包括鄰里互助、社區文化與生活網絡的支持，透過組織社區活動、志工參與與平台交流，培養住戶歸屬感與治理共識。他強調：「健全的治理體系，不能只靠法條，還要建立信任、認同與生活感。」

演講最後，徐燕興指出，公寓大廈是最貼近民眾生活的治理空間，也是一個微型的民主教室。他說：「在這個單位中，民眾學習討論、協調與決策，是台灣民主制度基礎的重要實踐場域。」他期待，未來透過智慧化、永續化與制度深化，讓每一棟公寓不只是住宅，而是一個人與人之間彼此信賴、共創未來的共同體。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 30年治理再檢視，徐燕興：公寓制度將進化為韌性社區基礎 】