專題／7月房貸激增創新高 揭開成交量衝高真相
好房網News記者王震濂／台北報導
根據中央銀行最新統計，7月五大銀行新承做購屋貸款達691.09億元，月增19.2%，創下一年來新高。然而，這並不代表房市全面回暖。央行表示，交易量激增主要受到8月民俗月提前交屋，以及青年安心成家貸款2.0退場前「趕搭末班車」的政策效應影響。同時，雖然企業融資需求帶動整體放款利率升至2.167%，但受低利青安貸款占比提升至45.05%拉低影響，購屋貸款平均利率微降至2.29%。
7月房貸金額與買賣移轉棟數暴增，代表房市已經景氣回溫了嗎？
針對市場對於交易量衝高的疑問，央行經研處行務委員劉淑敏表示，單月數據受季節與政策因素干擾極大，尚無法視為結構性反轉。主要原因可歸納為以下三點：
●民俗月提前交屋潮：今年民俗月於8月中旬開始，許多民眾選擇提前於7月辦理簽約、過戶與撥款，推升單月移轉量。
●青安2.0退場效應：青年安心成家貸款2.0即將結束，吸引大量符合資格的購屋族集中在7月申貸撥款。
●全年累計仍呈現衰退：觀察1至7月六都合計買賣移轉棟數，年增率仍為-0.94%，顯示整體市場依然處於盤整格局。
根據央行7月的數據，五大銀行新承做購屋貸款金額達691.09億元，較6月增加111.35億元，創下2025年8月以來新高，月增幅達19.2%。 同時，據統計，六都7月買賣移轉棟數合計達2萬506棟，月增12.02%，年增8.75%；其中桃園4,150棟、台中3,703棟、高雄3,564棟、台南1,887棟、台北2,352棟、新北4850棟。
季節與政策交織 單月榮景背後的短期推手
深入觀察7月的房市表現，劉淑敏分析，看似強勁的買氣實則夾雜著高度的短期因素。受民俗月習俗影響，買賣雙方普遍希望在農曆七月前完成交屋手續，造成交易集中釋放。此外，新青安政策調整在即，許多首購族為了鎖定較優惠的利率與貸款條件，紛紛加快申貸款項，使得五大銀行新承做房貸衝高至691億元。
七月末班車效應 掩蓋市場觀望氣氛
劉淑敏分析，這種集中的「末班車效應」創造了單月熱絡的榮景，卻也掩蓋了市場實際的觀望氣氛。從全年數據觀察，房市仍未完全脫離盤整格局。1至7月六都買賣移轉棟數年增率仍為負0.94%，因此7月單月交易量翻正，較難視為房市景氣出現結構性反轉。後續仍須觀察民俗月過後，以及新版青安政策上路後，成交量能否維持。
雙貸族規模創歷史新高 小心資金槓桿雙刃劍
值得高度關注的是，中信房屋研展室副理莊思敏指出，根據央行統計顯示，在房市放緩的同時，民眾運用信用槓桿的現象卻日益顯著。今年4月同時背負「房貸＋信貸」的雙貸族人數高達42.3萬人，創下歷史新高紀錄。信貸族占總房貸戶的比重已攀升至18.7%，等於每100位房貸族中，就有近19人透過信貸擴張資金。相比十年前同期雙貸族28.4萬人、占比14%的數據，雙貸規模出現顯著擴張。
央行已提前點名 留意股市波動後資金壓力
這種現象，央行在上一季理監事會議中有特別點名此現象，提醒個人理財周轉金放貸擴張過快可能積聚金融風險。莊思敏表示，這與近年台股市場熱絡密切相關。許多購屋族或投資人，選擇透過房貸增貸或增借個人信貸取得周轉金，將資金投入股票市場以期獲取更高報酬。但得注意一旦資本市場出現大幅波動，槓桿操作過度的借款人將面臨雙重資金壓力。
觀察政策過渡期 資產佈局須嚴控安全
過往經驗顯示，莊思敏認為，當政策利多發酵完畢或民俗月來臨後，市場交易量往往會出現明顯回檔。因此，買方在面對市場熱絡訊息時，應保持理性，避免因恐慌性心理而急於開高價追價，賣方則需注意未來幾個月成交量可能放緩的風險，彈性調整開價策略。
針對打算在近期購屋或進行資金調度的民眾，莊思敏的建議有兩點，雙貸族應嚴格控製每月總還款金額，不超過家庭總收入的50%，並預留至少6 個月的隨時可用預備金，以應對股市波動或利率調升風險；另外建議觀察民俗月結束後，還有新版青安政策上路後的實際成交量，再行決定進場時機。
●常見問題 FAQ
Q1：7月房貸金額與買賣移轉棟數大增，現在是進場買房的好時機嗎？
A1：不一定。7月數據大增主要受到民俗月提前交屋與青安2.0退場前的「末班車效應」影響，全年1-7月累計移轉棟數仍呈負成長（-0.94%）。建議觀察民俗月過後及新政策上路後的市場走勢再做決定。
Q2：什麼是「雙貸族」？同時背負房貸與信貸有什麼風險？
A2：雙貸族指同時擁有房貸與個人信貸的借款人。風險在於槓桿過高，若將信貸資金投入股市或高風險資產，一旦市場大幅回檔或央行升息，還款壓力將加倍，容易引發資金鏈斷裂。
Q3：為什麼五大銀行整體放款利率上升，但購屋貸款平均利率卻下降？
A3：整體放款利率因企業建廠與營運周轉需求強勁而升至2.167%；但購屋貸款因低利率的青安貸款申辦比重大幅攀升至45.05%，進而拉低了整體房貸的平均利率至2.29%。
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