中古屋怎麼買賣？交易流程有哪些？該注意什麼？
（圖片僅為示意）
馬克工作多年，終於存夠了人生的第一桶金，但考量預算問題，所以計畫購買一間中古的套房。
某日偶然間看到路旁有房屋出售的廣告，便直接打電話與屋主接洽，雙方於電話中約好現場看屋時間，但因雙方都是首次自行出售及購買房屋，並未透過仲介協助，因此對於買賣購屋的流程並不熟悉，甚至如何訂立契約甚至過戶，雙方都不知如何處理，究竟一般房屋或中古屋買賣及過戶中流程為何？另外，馬克或賣方在過程中要準備哪些文件，要注意哪些事情才能確保自身權益不受影響？
房屋買賣流程可以區分為「簽約、用印、完稅、交屋」四大階段，分別依序說明如下：
首先是付訂金，當買賣雙方對交易價格達成合意後，買方就必須先付訂金給屋主（即賣方），並按照雙方約定支付訂金，有時是付「小訂」幾萬元，或是約總價金3%～5%的「大訂」，買方記得把握簽約前的「5天契約審閱期」，詳細審讀合約內容，若有不清楚的地方，務必向對方詢問。另外也可以委請專業的律師、代書或具有不動產專業的人士協助釐清，畢竟在正式簽約前，都還是有提出合約修改意見的機會與空間，否則一旦白紙黑字完成簽約，受到契約條款效力的拘束，原則上就必須完全遵守相關規定辦理了。
»流程1：簽約
»流程2：用印
»流程3：完稅
»流程4：過戶、交屋
»流程1：簽約
雙方在下訂後5～7天內簽約，建議在第三方專業地政士（代書）在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全，如果雙方同意開「履保專戶」，就把錢匯進戶頭，以保障雙方權益。
此外，為了避免貸款不通過的問題，簽約時，買方最好要求增加「核貸不足時契約無效」的但書，以免核貸不成功，反被沒收訂金跟簽約金。
（1）買方應準備：訂金收據、印章、身分證。
（2）賣方應準備：印章、身分證（或授權書、被授權人身分證）土地、建物權狀正本。
基本上，雙方大約會在買方下訂後的7天內簽約。而有關買賣契約條款簽約時，買方需特別注意，確認簽土地及建物謄本的資訊正確性，包含坪數是否正確？有無限制登記或設定應塗銷狀況？土地使用分區為何？屋主銀行抵押設訂金額多少？有無其他產權使用範圍或設定限制？
至於賣方，若擔心買方無法如期支付尾款，亦可要求買方在應付剩餘款項部分，必需簽立擔保本票，藉此保障自身付款安全。另外，買賣雙方若有需要代理人代為簽約的情形，則需準備代理人之授權書與印鑑證明。
»流程2：用印
簽約後大概1～2周內，買賣雙方在地政士（代書）見證下，將過戶、報稅等相關文件交付地政士蓋印章，即為「用印」，包括所有權移轉契約書（公契）、登記申請書、增值稅申報書、契稅申報書、報稅證明等文件。至於用印過程中，雙方主要需準備文件如下：
（1）買方應準備：印鑑證明、印鑑章、身分證影本、預繳行政規費2萬～3萬元給地政士。
如果買方需貸款，應於用印階段時決定貸款銀行，買方就可帶著簽約等相關文件向銀行申請貸款（銀行申貸時程，通常區分「審查、估價、對保、用印」（約14天～21天），但具體時程仍須依照個別申貸人的信用及財產狀況而定）。
（2）賣方應準備：印鑑證明、印鑑章、戶口名簿影本或戶籍謄本、近期房屋稅與地價稅單正本。
»流程3：完稅
稅單核下後，雙方會依照約定期限內完稅，通常是簽約後30天內要完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方繳交支付稅款即是「完稅」。而一般買賣雙方通常需支付的繳款及規費如下：
（1）買方應繳：契稅、印花稅、行政規費；繳給銀行火險、地震險、貸款設定費。
（2）賣方應繳：土地增值稅、房屋稅、地價稅；繳給銀行抵押塗銷登記費。
»流程4：過戶、交屋
完稅後就是買房流程的過戶階段，買方此時必須確認銀行核貸審核通過的結果及核貸金額，並繳納各種稅費給稅捐機關（可以請地政士協助），然後帶著契約書、稅單、權狀、身分證明文件等資料，前往地政事務所辦理土地與建物的「產權移轉登記」（也就是過戶），將房屋登記從原屋主移轉過戶到新屋主的名下，買方並取得新的房地「所有權權狀」。
另外，有關銀行貸款部分，則會將房地抵押權設定登記在買方即新屋主承貸銀行的名下，作為未來支付貸款金額之抵押擔保。
待過戶後，雙方依照約定期限辦理交屋，買方要先點收屋況，確認房屋有無瑕疵，若存有瑕疵，務必詳細紀錄瑕疵細節並拍照存證，例如哪邊有漏水、壁癌、裂縫等，因為有明確紀錄瑕疵位置和數量，並且即時通知賣方要求改善修繕，才可以避免日後糾紛，並且有機會在依此要求請求賠償責任。
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【本內容節錄自編輯精選好書《投資有辦法，不動產交易救安心》】
出版社：時報出版
作者：周念暉
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