房價狂飆下的三條活路：長年期房貸、中古宅、資產化投資全面解析

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

在日本房市價格逼近泡沫經濟時期高點之際，住宅已不再只是「居住問題」，而是牽動世代資產配置與財務風險的核心議題。東京23區不論新建或中古公寓，平均成交價全面突破1億日圓，大阪市新屋價格也快速追趕，傳統以「車站別行情、潛力區域」為主的購屋指引，在當前市場環境下顯得愈來愈失真。即便如此，居住需求不會消失，市場也逐步發展出三條因應房價高漲的現實路徑。

首先，是以「時間換空間」的超長年期房貸策略。根據日本總務省住宅‧土地統計調查，2023年全國自有住宅比率降至60.9%，但25歲以下與35至39歲族群卻逆勢回升，顯示年輕世代並未全面退出購屋市場。市場解讀，部分購屋行為反映「若此刻不買，未來更難負擔」的心理，與1980年代末期房市氛圍出現相似輪廓。

因應需求，金融機構近年陸續推出最長50年的住宅貸款。返還期間拉長後，單月負擔明顯下降，以4000萬日圓借款試算，50年期月繳金額較40年期少逾1萬日圓。住宅金融支援機構數據顯示，2024年選擇40年以上房貸者已占四分之一，50年期貸款比重更攀升至7%以上。不過，專家也提醒，長年期貸款雖能降低初期現金壓力，卻同時放大利率與收入變動風險，對家庭財務韌性要求更高。

第二條路徑，則是轉向中古住宅與空屋市場。在大城市房價不斷創高的同時，日本全國空屋數已突破900萬戶，占總住宅數近14%。人口結構持續老化、縮減，使空屋問題短期內難以逆轉，也為價格相對親民的中古市場提供結構性供給。

部分位於都會區、但因法規限制無法重建的物件，甚至出現千萬日圓等級的成交案例。近年興起的作法，是購入價格低廉的中古屋後進行必要修繕，轉為出租或自住。市場人士指出，在特定條件下，東京23區中古屋的表面報酬率仍可達雙位數，遠高於多數金融資產。不過，此類投資高度仰賴物件品質、管理能力與空置風險控管，並非「零風險高報酬」。

政府政策亦為中古住宅市場背書。最新稅制調整中，針對中古住宅的房貸減稅待遇，已朝向與新屋接軌，意在引導市場資金流向既有住宅存量，改善空屋問題。

第三條策略，則是不直接買屋，而是透過金融商品參與不動產價格波動。日本不動產投資信託（REIT）近來表現回溫，東證REIT指數一度攀上四年新高。除大型開發商外，涉及中古屋翻修、租賃資產管理的企業，也成為資金關注標的。

在央行逐步升息、長期利率走高的背景下，不動產相關股票整體面臨估值壓力，但市場分化明顯，營運模式穩定、現金流可預期的企業，仍吸引長線資金進駐。相較直接持有實體房產，金融化投資具備流動性高、資金門檻低的優勢，也更適合作為資產配置工具，而非單一押注。

整體而言，日本房價高漲並未只有「買不起」與「不買」兩種選項，而是迫使個人與企業重新審視時間、風險與資本配置的平衡點。長年期房貸、中古屋活化，以及不動產金融化投資，正構成新一輪住宅與資產策略的三大主軸，也映照出高房價時代下，居住與投資邏輯的深層轉變。