台北小宅漲好兇！中正區年漲11%奪冠　明星學區套房每坪衝170萬元

文／謝曉菁

台北市房價居高不下，加上小家庭、單身族增加，不少預算有限的購屋族開始「以坪數換地段」，25坪以下小宅產品受市場關注。為此，中信房屋研展室彙整實價登錄資料，觀察近一年台北市各行政區25坪以下小宅房價變化，發現中正區漲勢最明顯，平均單價由每坪106.8萬元升至118.6萬元，年增11%，漲幅居全市之冠。

從各行政區表現來看，中正區以11%漲幅居首，其次依序為大安區5.5%、萬華區5%、士林區4.1%，松山區則上漲2.7%。中信房屋研展室副理莊思敏分析，台北市整體房價維持高檔，對有總價預算限制的購屋族而言，小宅因坪數較小、總價相對容易負擔，成為進入市中心的替代選項；若物件又具備學區、交通及成熟商圈等條件，價格表現也相對具有支撐。

莊思敏指出，中正、大安及松山都是台北市核心區域，部分購屋族若無法負擔一般坪數住宅，便會選擇縮小居住面積，以降低購屋總價，換取「黃金門牌」的入場券。至於士林及萬華，近年分別有北士科、捷運萬大線等建設題材，區域能見度持續提升，也同步帶動區域房市交易量能的走揚。

台北市25坪以下小宅房價漲幅TOP5 （單位：萬／坪） 行政區 2025年 2026年 年增率 中正區 106.8 118.6 +11.0% 大安區 121.2 127.9 +5.5% 萬華區 63.4 66.6 +5.0% 士林區 69 71.8 +4.1% 松山區 97 99.6 +2.7% 註1： 篩選建物類型為住宅大樓、華廈、公寓
註2： 篩選主要用途為住家用、住商用、住工用、住辦用、住商辦用
註3： 統計排除特殊交易
註4： 統計期間為各年1–7月，製表時間2026/9/21
資料來源： 實價登錄；中信房屋彙整。

值得注意的是，中正區不只小宅單價已站上百萬元，近一年更從每坪106.8萬元漲至118.6萬元。中信房屋東門永康加盟店店長陳政燕表示，中正區集中了行政、商業及教育資源，生活機能成熟，自住需求相對穩定。其中，明星學區帶來的設籍需求，也讓部分小宅受到家長關注。

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陳政燕舉例，中正國中周邊的「中正香榭」、「中正模範生」等社區，目前套房產品每坪成交單價約150萬至170萬元，即使單價不低，但總價多落在1900萬至2000萬元左右，對希望兼顧學區與總價的家長而言，仍具有一定吸引力。

不過，小宅總價較低，不代表購屋門檻一定比較低。莊思敏提醒，銀行對套房產品的貸款成數及授信條件，可能與一般住宅有所差異，買方應事先向銀行確認貸款條件，以免成交後才發現需要準備更多自備款。

此外，小宅受到坪數限制，扣除公設後的實際室內空間更加有限，看房時不能只比較權狀坪數及總價，採光、通風、收納與格局配置都應納入考量。若購屋目的涉及設籍或子女就學，更應事先確認學區範圍及當年度入學資格，避免花高價購入學區周邊住宅後，才發現不符合原先的入學規劃。

莊思敏認為，在台北市高房價環境下，小宅確實提供購屋族以較低總價進入核心區域的機會，但「低總價」背後仍可能伴隨高單價、貸款條件及居住空間等限制，購屋前除了評估能否負擔總價，也應把後續貸款及實際居住需求一併納入考量。