2022年房地產二十大發展趨勢(一)
2018年台商開始大量回流，2019年新冠肺炎肆虐全球，國內房地產在錢多利率低的經濟環境下，市場景氣逐漸呈現「南熱北溫」情況，尤其是在地價與營建成本不斷高漲情況下，更出現排隊炒房情事，導致全台房價漲幅普遍超過三成，終致主管機關相繼祭出「打炒房」措施，以免房地產業出現流動性風險，惟2021年房價還是再創新高，並且買賣移轉亦已攀升至34.82萬棟，係2016年24.54萬棟以來新高點；究竟2022年房地產市場發展趨勢為何，未來是否會導致「硬著陸」風險，更是當前最受關注之一大焦點議題！
▲1920-2115年日本總人口推移(2060-2115年係以每5年為推計)
▲1961-2065年台灣人口總數變動趨勢圖(中位數推計)
以下謹就當前整體經濟情勢加以彙整分析，將2022年房地產市場歸納為二十大發展趨勢，再分期敘述，以供參考：
一、人口快速變遷
▲表1：1990-2070年人口數按三段年齡組分
(一)國發會2021-2070年人口推估重要資訊：
─少子化與高齡化問題備受關注
以下先將國發會2021-2070年人口推估重要資訊分別節錄，以供參考。
1.出生率及死亡率趨勢：
(1)2020年出生數為16.5萬人、死亡數為17.3萬人，自然增加轉為負0.8萬人。
(2)我國粗出生率與粗死亡率曲線於2020年交叉，2020年後，粗死亡率將大於粗出生率，人口由自然增加轉為自然減少。
2.人口成長趨勢：
(1)我國總人口數(年底數)於2019年達最高峰2,360萬人。
(2)因人口快速老化，使死亡數快速擴張，未來人口減少速度將日益增快，2070年人口數將降為1,449~1,716萬人，約為2020年之6~7成。
3. 2070年較2021年人口變動數：
(1)2070年，我國總人口較2021年之2,338萬人減少756萬人或32.3%。
(2)其中，14歲以下幼年人口減少148萬人或51.2%，15-64歲青壯年人口減少872萬人或52.7%，65歲及以上老年人口則增加264萬人或66.9%。
4.三階段年齡人口數：
(1)15-64歲青壯年人口已於2015年達最高峰後逐年減少。
(2)老年人口於2017年起超越幼年人口，預估2029年，老年人口將達幼年人口的二倍。
5.高齡化時程：
(1)我國已於1993年成為高齡化社會，2018年轉為高齡社會，推估將於2025年邁入超高齡社會。
(2)老年人口年齡結構快速高齡化，2020年超高齡(85歲以上)人口占老年人口10.7%，2070年增長至27.4%。
(3)國際上將65歲以上人口占總人口比率達到7%、14%及20%，分別稱為高齡化社會、高齡社會及超高齡社會。
▲1888年-2100年日本人口變動趨勢圖
▲1960年-2070年台灣人口變動趨勢圖
(二)人口快速變遷，影響住宅供需結構 ─日本少子化、高齡化→同鄰不同宅問題值得借鏡
有關2021年人口變動主要數據彙整如下：
1.2020年人口總數比2019年減少4萬1,885人，年減0.18%，首度負成長，2021年人口總數比2020年再大幅減少18萬5,922人，年減0.8%。
2.出生與死亡人數正式出現「黃金交叉」，出生數15萬3,820人「創歷年最低」，死亡人數則為18萬3,732人，人口首度負成長。
3.結婚對數為11萬4,606對、結婚率千分之4.88，再創新低。離婚對數為4萬7,887對、離婚率千分之2.04，略有降低。
4.2000年戶量逐漸下降至3.33人，2010年2.92人，2020年2.64人，2021年再降至2.60人。
其次，如再就人口變動因素加以探討，總人口由2021年之2,337.53萬人急遽下降至2070年之1,581.4萬人(中推計)，劇減756.13萬人；0~14歲由2021年之288.99萬人降至2070年之141.0萬人，減少147.99萬人；15~64歲由2021年之1,654.64萬人降至2070年之782.8萬人，劇減871.84萬人；65歲以上則由2021年之393.90萬人遽增至2070年之657.6萬人，大幅增加263.7萬人，由此可知，未來由這三段人口增減變化所衍生之房地產需求與社會問題必然愈來愈嚴峻，尤其2070年65歲以上人口將會急遽攀升至41.6%，日本人口變遷所衍生大量空屋，同鄰不同宅以及年長者「孤獨死」之後遺症應如何未雨綢繆？
▲表2：2021年六都遷入與遷出人口統計表
▲1991-2021年戶數與戶量變動趨勢圖
▲1980-2021年台灣總人口變動趨勢圖
(三)六都人口變遷與房價變動趨勢
─蛋殼區房價面臨考驗
2021年台北市人口驟減32,418人，預估在今年五、六月跌破250萬人，屆時三名副市長恐將減少一名，議員席次亦將受到影響，其所以致此，與近年房價持續高漲息息相關。
此外，根據國泰房地產指數之數據顯示，近五年七大都會區房價皆全面飆漲，台北、新北、新竹縣市、桃園、台中、台南、高雄新案可能成交價漲幅分別高達18.64%、31.12%、18.47%、35.27%、40.90%、63.16%、38.86%，其因即在於台北市房價高漲，人口大量外移所致；此外，近年台商回流，中南部就業機會增加也是另一重要因素。
(四)人口變遷情勢下購屋應注意之十大重要事項
─同鄰不同宅觀念逐漸顯現，無障礙空間迎合時勢所需
1.新成屋與中古屋的選擇：受到近年大量推案影響，未來新成屋必然愈來愈多，購屋時可將其列為首選。
2.小坪數：應特別注意各空間尺寸標示與中間戶浴廁通風採光，並將未來換屋可能遭遇問題列入考量。
3.公設比：中小坪數建案為迎合低總價需求，常將坪數縮減至20-30坪，導致公設比高達35-40%，購屋時應格外留意室內各空間實際使用面積之大小。
4.交通便捷：儘量選購靠近捷運站，生活機能完備但又不太貴的房子。
5.醫院距離：尤其是家裡有高齡長者同住，或是子女長年在外，無法兼顧照護長輩的家庭，更應注意長輩長期居住與照護問題；位於文山區興隆路三段78號旁萬芳醫院捷運站對面「人之初」建案，格局坪數規劃一至二房17~25坪，該建案就有不少台商購買供長輩長期居住使用。
6.避免選購蛋白區：應特別注意的是，這一波在房價節節高漲排隊買房過程，除蛋黃區之外，蛋白區房價也被炒高遠超過區域行情，一旦景氣反轉，跌幅必然較大。
根據591房屋網統計資訊，全台5年來蛋殼區新案價格竟有飆漲近八成者，例如台南市新市漲幅高達78.8%、善化70.3%，新竹新埔66.2%，桃園八德60.9%，因此，購屋時應格外注意蛋殼區房價過度飆漲之後遺症。
7.重劃區生活機能：應特別注意交通建設、人口成長以及生活機能是否完備等問題，這一波房價上漲過程，淡海新市鎮與新莊副都心餘屋去化顯得相當快速，其因在於有些購屋者唯恐房價繼續飆漲，急於購屋，而忽略生活機能之重要性。
8.同鄰不同宅：由於人口快速變遷，在總人口逐漸減少、家戶增加、戶量下降趨勢下，小坪數住家越來越受歡迎，同鄰不同宅的觀念也已逐漸顯現。
9.都更與危老建案：選購時應特別注意坪數較小建案，標榜1+1房或2+1房，並非正二房或正三房，完工交屋時才發覺實際使用空間不夠大等問題。
10.無障礙空間：除結構安全、漏水、管理維護、保固期限之外，更應注意品牌信用與無障礙空間等相關問題。
近年由於人口逐年減少、戶數增加，戶量隨之降低，導致預售小坪數低自備款住家銷售較為順暢，此外，中南部大坪數高總價豪宅產品開始崛起，因此，營建產業未來對於規劃設計應格外重視產品定位與價格定位。
另外，由於人口變遷主要聚焦於少子化與高齡化議題，由附表資料顯示，總人口數按0~14歲、15~64歲與65歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢，可知不論是中央政府所擬定八年20萬戶或台北市八年五萬戶之公共住宅政策支票，都將面臨嚴苛考驗！
▲1980-2021年台灣出生率與死亡率變動趨勢圖
▲2070年較2021年人口變動數