房市全面轉冷！小宅創價神話破滅 台北均單價跌破110萬
記者陳韋帆／台北報導
▲北北桃新建案小宅單價下滑，套房型產品不再是撐價解方。（圖／記者陳韋帆攝影）
房市寒風逼人，套房小宅也難撐市況！北北桃今年H1 15坪以下產品，最高單價台北市142.1萬、新北市92.7萬、桃園33.5萬，專家直指投資退場、自住無感，小宅不再是撐價解方。
根據住展雜誌彙整實價揭露資料，2025年上半年北北桃三地分別有「御上中山」、「寶安JR」、「嘉禮綵裕」為單坪最高交易個案。台北市「御上中山」13.2坪頂樓戶成交單價142.1萬元，新北市新店「寶安JR」12.4坪為92.7萬元，桃園市觀音區「嘉禮綵裕」4樓戶則僅33.5萬元，展現小宅推案已不若往年亮眼。
▲北北桃今年H1新建案套房單價不再創高。（圖／住展雜誌提供）
自住無誘因 銀行貸款意願低
住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，雖然小坪數具低總價、好出租、轉手快等優勢，但對自住買家來說空間太小，吸引力有限，若單價過高更顯性價比低。再加上投資信心疲弱，銀行對「鳥籠宅」放款態度轉趨保守，導致市場對此類產品興趣驟減，也反映在今年的價格表現上。
以「御上中山」為例，位於中山北路、市民大道口，生活機能成熟，距台北車站與中山站不遠，「寶安JR」則鄰捷運大坪林站，具交通優勢，但這類地段條件原應帶動價格攀高，實際成交價卻不如預期。相較過去市中心15坪內套房曾創下單坪190萬紀錄，如今卻面臨價量雙跌，足見市場轉冷壓力沉重。
桃園不愛蝸居 小宅行情原地踏步
陳炳辰指出，桃園一向對迷你宅接受度不高，儘管過去一兩年在桃園站、青埔等熱區仍見套房交易價達5至6字頭，但今年推出的「嘉禮綵裕」位於草漯重劃區，每坪僅33.5萬元，僅為當地合理水位，未見追價熱潮。陳炳辰分析，桃園自住型買盤偏好較大坪數產品，加上整體供給充足，缺乏搶購動能，導致套房銷況平平。
同時，由於桃園買方對小宅缺乏剛性需求，若無外來熱錢帶動，整體價格難有突破。過去曾有業者以「低總價」訴求吸引買氣，如今也得面對實際需求不足與貸款困難的雙重挑戰。此現象不僅限桃園，新北市亦見9字頭交易日漸稀有，代表小宅紅利恐已消退。
台北均價跌破110萬 套房失寵成定局？
陳炳辰分析，過往「小宅高單價」的神話正在破滅。觀察實價登錄，今年台北新案套房單坪均價未破110萬元，較去年約130萬元大幅下滑15%；新北維持在8字頭水準，未見成長；桃園更從去年4字頭跌回3字頭。儘管部分案量少者仍有穩定銷售，但整體小宅已不再是房市解藥。
他強調，在房市籠罩升息、管制與觀望氣氛下，即便是曾被視為「入門首選」的小宅產品，也逐步失寵。對投資人而言，報酬率下滑、資金進退空間有限；對自住族來說，實用性與舒適度不足。套房不再吃香，象徵整體市場體質轉弱，或預示房市全面轉冷的轉折點已然浮現。