房市冷，價格就會跌？恐怕沒那麼簡單
文／陳炳辰
房市在蛇年狀態如魯蛇一般垂頭喪氣，而從下半年開始傳出建商在實際售價上有所調整，然如果對於房地產有一定認識度，恐怕早已一眼識破，諸如台北市萬華區、新北市三重區，乃至於台中市的海線城市被提及的讓利價，大多有地段與特定樓層因素，更進一步觀察去年交易資訊，不少價碼仍在走高，或許真得重新思考出於量先價行的概念來盼望房價回跌，房產之於台灣人有其關鍵保值性，眼下的弱況是一時的信心不足，要說前進房市的資金動能不容小覷。
新北市百萬宅接力
台北市低價案絕跡
幾項值得注意的數據，一為去年公開新北市突破單坪百萬元的新案情勢，包括在中和區的『漢皇方圓』，與新店區『友座明明德』、『寶安JR』、『東基M1』，最高單價可來到122.2萬元，而且預料之後在板橋區、新店區、永和區、中和區還有數個新案接力百萬宅，主因不脫蛋黃區、品牌、小宅特性，像是座落新北市第一環行政區，基地位置還在蛋黃中的蛋黃，如中和四號公園周邊、捷運七張站一帶，輔以區域品牌建商比方說漢皇、友座建設推案都在塑造高價位名氣，以及至小僅16.7坪空間，又多有二十多坪的產品，強化了房價水準，也表現房市並未全面低頭。
再者，從台北市的低單價新案來看，2025年進場案各有北投區復興崗區域的『華威豐耘』、內湖區四期重劃區的『和暘夏灣』，和大同區延三夜市地帶的『伊寧橋寓』，最低成交每坪80.7萬元，相比前一年新案最低單價60.5萬元的文山區『原禾呈真』每坪多了20萬元，且去年亮相建案的最低價不見去年的六、七字頭之餘，連八字頭亦屬零星，後況逐步站穩九字頭，甚至都要賣在百萬元以上的趨勢將難以避免，又是房價向下僵固性的一種現象。
還有從頒布之際便爭議不斷的新青安，縱然在今年到期退場，但有無變相借屍還魂的機率則隨著進入選舉年卻說不定，重點另在於以新青安可貸至最高1000萬元、貸款八成的條件推算，約在總價1250萬元以下房產可相符新青安概念宅，觀察實價揭露，台北市近兩年推出的低總價為主力新案，這等低標才僅一案，又是大同區套房宅『伊寧橋寓』，平均交易總價在900多萬元，其餘低總案如文山區景美一帶的『怡富景絵』、萬華區龍山寺生活圈的『大理ONE』、中山區中崙區域的『葉財記愛瑪市』，和大同區大橋頭地帶的『毅聯WIN』等案，平均要價都是1300多萬元，造價、房價居高不下，首購方案針對的低總產品在台北市逐步絕跡，再印證房價一漲不回頭。
桃竹高價案可期
新案議價率拉不開
走出雙北的價格資訊，桃園市中壢區一級房市區青埔地帶的老街溪水岸宅再創高峰，賣出單價82.7萬元的『威均天璽』，破了桃園全市的單價天花板，該建商過去於在地已有締造價格紀錄，此次又以精華區段打動買方，成功突圍大環境的不景氣。接下來在竹北高鐵的品牌建商新案、青埔的公園景觀宅陸續亮相，很大機會再提升價格水位，擦亮黃金門牌，亦給予房價不悲觀的展望。
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，十一月的開價與成交價保持在一成以內，近乎二年均是此等議價空間，誠如前述不少新案買賣價格高，還有創價交易，不乏買盤顯然不再空想房價下修，建案物有所值便直接出手，議價率並未擴大。在面對房產原物料成本、物價回不去，以及資產增值優勢，當前所謂的買方市場已非過去認知中有著多麼強勢的主導能力，建商的售價籌碼也不是全盤皆輸，體現了除非意外，否則房價崩潰的可能性不高。
房市籠罩在低氣壓已逾一年，有效抑制了交易量，房價卻不被撼動，政府與央行的態度則是轉攻為守，又因應選舉而再推年輕人購屋牛肉的預期，要再加上降息趨勢的樂觀性，買氣還因為房產特質的無法取代有逐漸回溫的走勢，討論房價易漲難跌，比起跌價的期待應更切合實際。