自主都更卡在沒資金？板橋597坪案出新招　「全案公司當借款人」破融資難題

文／謝曉菁

老屋重建需求持續升溫，自主都更也出現新模式。台灣全案整合建築攜手信升昌營造，整合板橋四維路、民有街一帶約597坪基地，規劃興建地下5層、地上至少21層RC住宅大樓。與傳統地主出地、建商出資，完工後再分配房地的合建模式不同，此案主打「地主自地自建」，並將全案管理公司、營造廠、銀行及地主納入同一套融資與履約架構，希望解決自主都更最常碰到的前期資金與銀行授信難題。

台灣全案表示，團隊歷經約半年逐戶拜訪、與地主溝通，目前已整合四維路、民有街約597坪基地。基地距離環狀線新埔民生站約100公尺、板南線新埔站約350公尺，具雙捷運交通優勢，且周邊住宅及生活機能成熟。

不同於傳統合建由地主提供土地、建商投入資金，最後雙方依約分配房地，此案以地主保有土地及重建成果權益為核心，由台灣全案負責全案管理、融資架構及專業整合，信升昌負責營造施工及工程履約，銀行則依最終授信條件提供資金，並透過信託、專戶及工程進度管理控管資金用途。

台灣全案指出，地主自主都更最大的難題，往往不是沒有土地或沒有重建意願，而是「建照取得前的錢從哪裡來」。從地主整合、都市更新規劃、建築設計、估價及各項技師作業，到容積移轉、建照申請等，都可能在正式動工前產生大筆費用。

而案件是否能完成整合、都更計畫能否核定、建照何時取得等不確定性，正是銀行較難評估風險的階段，因此對前期作業費、專業顧問費及容積移轉等資金需求，金融機構授信通常相對審慎。

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此外，自主都更可能涉及數十名甚至上百名所有權人，部分老屋又登記在高齡長輩名下。若要求地主各自向銀行申貸，每人的年齡、收入、信用及財務條件不同，只要部分地主無法完成授信程序，就可能影響整體資金安排。

為了降低這項門檻，此案規劃由台灣全案進入融資架構擔任借款人，信升昌負責施工，並納入工程履約及連帶保證架構；地主再依銀行最終核定的授信及擔保條件，以自身土地及權益參與融資。

台灣全案說明，透過這套設計，銀行評估的不再只有「一群地主和一塊土地」，而能一併評估地主資產、全案管理公司的專案執行及融資責任、營造廠工程履約能力，以及信託與資金管理制度，希望讓授信從單純依靠土地擔保，進一步轉為完整的專案風險管理。

同時，此案也希望降低多人共同融資可能產生的地主交叉連帶風險。依最終銀行授信與擔保文件，原則上規劃由各地主就自身土地及權益範圍承擔相應責任，避免因其他地主個人財務問題，承擔額外的跨地主連帶保證責任；實際責任範圍仍須以銀行最終核准的授信、擔保及相關契約為準。

在資金控管方面，銀行融資也不是將整筆工程款一次交給單一公司運用，而是規劃透過信託或專戶管理，配合工程進度、請款條件及查核程序分期撥款，以降低工程資金被挪作他用的風險。

原有的起造人信託、工程資金信託或專戶管理，以及營造工程續建機制也將保留。台灣全案表示，希望藉此建立地主、全案管理公司、營造廠及金融機構各自負責的多層次架構，即使其中單一參與者發生問題，也降低整個重建案立即停擺的風險。

台灣全案強調，自主都更的核心仍是讓地主掌握自己的土地、重建權益及重大決策，但不代表地主必須自己成為金融、營造或都更專家。此次板橋案希望嘗試建立「地主自主、專業管理、營造履約、銀行控管」的重建模式，讓地主自地自建不必完全自行籌措前期資金，也讓專業團隊承擔與自身角色相對應的責任。

台灣全案表示，希望從板橋597坪基地開始，驗證這套融資及履約模式的可行性，未來進一步應用於其他地主自主重建案件。