青安3.0上路放大市場分化 申貸門檻與房價落差成自住族考驗
好房網News記者李彥穎／台中報導
青安3.0於8月1日正式上路，新制除延續對無自有住宅家庭的購屋支持外，特別提高新婚及育有未成年子女家庭的貸款額度。然而，從近期台中房市表現觀察，政策帶來的影響並非全面推升買氣，而是進一步放大不同購屋能力、產品總價及區域條件之間的市場分化。
青安3.0新增了年齡、所得及房屋總價等申貸限制，規定借款人申貸時須未滿50歲，且申貸年齡加計貸款年限不得超過80歲，本人年所得不得超過200萬元；此外，台中市住宅的銀行鑑價及買賣總價，均不得超過2,000萬元。
貸款額度拉高 實質審查與自備款仍是負擔關鍵
在貸款金額方面，青安3.0一般申貸戶最高額度為1,000萬元；若為申請日前兩年內完成結婚登記的新婚家庭，最高可達1,200萬元；育有未成年子女家庭則提高至1,500萬元。然而，實際核貸成數最高仍為八成，且申請人必須通過銀行的信用、所得及還款能力審查，並非符合資格就能取得最高額度。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，青安3.0雖然能減輕部分首購及婚育家庭的初期資金壓力，但政策提供的是融資條件協助，無法直接消除家庭所得與房屋價格之間的落差。
2000萬上限限制多 鑑價差額恐拉高購屋門檻
陳孟筠分析，台中2,000萬元的房屋總價上限乍看不低，但在近年房價墊高後，購屋者若同時要求一定的地段、坪數、屋齡與生活機能，可選擇的物件相對有限。即便符合申貸資格，買方仍須準備至少約二成自備款，以及稅費、裝修等各項交易支出；一旦銀行鑑價低於實際成交價格，買方所需準備的自備款還會進一步拉高。這意味著「符合申請資格」與「實際負擔得起」完全是兩個不同層次的問題。
建設題材效益遞減 買方優先考量家庭眼前支付力
在區域發展上，儘管台中捷運藍線進入工程招標及建設階段，水湳轉運中心即將啟用，台中轉運中心進入營運整備階段，加上台中巨蛋等重大建設持續推進，但買方的反應已不如過去多頭時期直接。陳孟筠表示，在房價與房貸負擔仍高下，購屋者會將「區域未來前景」與「家庭眼前支付能力」分開評估。建設題材能否轉化為實際住宅需求，取決於建設進度、就業人口導入、生活機能成熟度，以及產品總價能否與當地所得匹配。
資金呈現雙向分流 重新檢視負擔能力成為新平衡
此外，現階段民眾資產配置選擇增加，資金可流向股市、債券、海外資產或金融商品，房地產不再自然承接游資；但同時也有少數股市獲利了結資金轉向房市，使資金呈現更快速且多元的雙向分流。陳孟筠指出，整體而言，青安3.0雖能協助部分首購與婚育家庭降低進場門檻，但難以單獨扭轉整體房市。臺中房市目前既非全面回溫，也未失速下跌，而是在政策、資金與供給三股力量拉扯下，進入重新檢視價格、產品與家庭負擔能力的新平衡階段。
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