不動產不應只被視為房子 一連串挑戰怎突破？專家齊聚提專業觀點與解方
好房網News記者林和謙／台北報導
台灣於今（115）年正式邁入超高齡社會，面對「人老、屋老、照顧需求擴大」的結構性挑戰，住宅不再只是居住空間，更將成為連結健康、照顧、生活服務與社區支持平台。台灣銀髮產業協會近日舉辦「台灣銀髮產業關鍵十年：2035邁向產官民三贏未來」年度發布會暨論壇，邀請產官民代表及日本高齡住宅產業專家、金融壽險、照顧服務、科技與建設產業共同對話，聚焦未來十年台灣銀髮產業的政策、商業模式與跨界行動。
本次論壇由台灣銀髮產業協會林莉婷理事長開場，邀請立法院王正旭立法委員、國家住都中心花敬群董事長致詞；上半場以日本高齡者住宅協會木村祐介副理事長專題演講「借鏡日本產業化演進：以附服務高齡者住宅為例，日本的產官民關係與銀色經濟學」揭開序幕，下半場發布全台首份 100％高齡產業調查報告。木村祐介副理事長分享，日本「附服務高齡者住宅」的核心，不是把長者依失能程度分類，而是讓長者依照自身的生活型態與需求，選擇可以持續安心居住到終老的住宅，服務型高齡住宅最基本的價值，在於提供「安全確認」與「生活諮詢」兩項基礎服務，並透過住居與服務整合，讓長者從自立、需要照顧到安寧階段，都能在熟悉的生活場域中被接住。日本透過政策與專法引導，統計13年間建構約29萬室（間）、8,300棟服務型高齡者住宅，其中64.9％由營利企業主導投資營運，顯示高齡住宅如果能透過制度設計和民間投資形成產業，不僅有助於補足照顧與居住需求，也能帶動建築、物管、金融、照護與生活服務等跨產業發展。
將捷集團觀察發現台灣社會的下一個重要課題，不是長照量能是否足夠，而是「住宅、社區、健康、金融、照顧與生活服務」能否形成可長期運作的生活支持系統。台灣銀髮產業協會理事長暨將捷集團執行長林莉婷提出「高齡社會的居住進化論」，指出台灣面臨「人屋雙老」結構性挑戰：65歲以上人口突破20％，進入超高齡社會；30年以上住宅超過500萬戶，占總體住宅55.85％；台灣住宅自有率達84.4％，多數長者仍期待在熟悉的社區與住宅中在地安老。不動產不應該只被視為房子，而是要成為支撐高齡生活、健康照護與社區連結的生活福祉基礎建設。將捷已在近10年內陸續於建案社區導入硬體的全齡友善設計、軟體開發智慧物管 APP、串聯線上健康諮詢與居家照顧服務，以真實場域驗證可規模化、可付費、可持續的全齡生活支持模式。
王正旭立委說，台灣65歲以上長者已超過400萬人，其中獨居長者約70萬人，未來如何讓獨居長者在安全、智慧和有陪伴的環境中生活，是重要的公共課題。因為高齡者不一定都是重度失能者，更多人需要的是日常陪伴、生活支持與安心居住；因此高齡議題不能只從長照面向處理，而是需要跨產業共同參與。
國家住都中心花敬群董事長表示 ，附服務住宅不一定要被想像成豪華養生村，它更接近「安全、穩定、有服務導入的家」，重點是讓長者能在生活中被支持。台灣或許可以思考讓既有集合住宅和社區管理系統同步升級，把物業管理、社區服務及健康支持整合進一般社區，讓「在宅安老」成為更可行的答案，當然也需要有國家級的計畫或整合型平台來共同支持往下發展。
經濟部產業發展署民生化工組翁谷松組長指出，高齡科技和高齡服務產品不能只停留在展示和概念，必須要進入真實場域，由高齡者來實際試用、回饋與修正，才能形成可落地的產品與服務，這也正是政府單位目前相關計畫正在努力的內容。產業政策的重點是讓企業產品與使用者的需求真正對接在一起，讓產品和服務能進入家庭、社區和高齡生活場域，進一步創造市場與產業的發展。
林莉婷執行長說，台灣住宅自有率高，與日本以租賃住宅發展服務型高齡住宅的背景不同，因此台灣更需要思考如何把服務帶進既有社區及一般住宅市場。台灣並不缺硬體與服務資源，真正的挑戰是誰來整合軟體服務、社區營運、物管平台與跨業資源，讓高齡友善服務能真正在社區裡長期運作。
木村祐介副理事長則建議，高齡者與家屬最終期待的生活，是能在安全、有隱私、有自由的環境中，依照自己想要的方式持續生活，而不是被迫依照身體狀態轉換機構。附服務高齡者住宅如果要成為「家」，就必須把居住、照顧與醫療制度整合起來，否則住的制度與照顧制度分開運作，將難以真正支撐長者生活。
從商業模式及服務型業者角度看台灣銀髮產業未來十年的關鍵藍圖，資誠 PwC 蔡晏潭主持會計師表示，從日本經驗來看，高齡住宅不能只服務健康長者，如果無法接住失能、失智甚至安寧階段需求，住宅本身就會失去照顧能力。日本案例也提醒台灣，高齡住宅不是單一據點或養生村，而是要形成可複製的產業；一棟機構不是產業，能夠擴散到上百、上千個場域，才是真正的產業化。台灣不是缺錢，而是要讓已經有能力的業者可以順利發展；政府的角色不只是自己做，更要用政策協助減少不必要的框架，才能讓產業被有效放大。高齡產業是需要斤斤計較的，各方都要善用自身優勢、擺在對的位置，才能降低成本，讓服務真正成為可持續的循環經濟。
中化銀髮陳佳雯代理總經理指出，高齡服務不能只停在照顧和被照顧，而要走向全方位的高齡生活支持；身為服務型業者很早就認知到科技導入是必然趨勢，但關鍵仍在於如何在高度科技化中保有人性與服務的溫度。讓照顧服務業者提供照顧專業，建設開發業者在既有商業模式上加乘服務價值，透過跨域合作才能共同創造對長者與家庭有感的解方。
本次發布的100％台灣高齡產業大調查，由東方線上施惠民總監說明，從調查報告發現，台灣銀髮產業正從單一服務走向跨域整合，營業擴增方式包含「功能整合、科技導入、社區結合、平台建構」四大方向；服務發展則朝向「個人量身服務」與「進入家庭服務」兩大趨勢。調查也揭示高齡產業發展仍面臨著價格低廉、自費市場拓展不易、消費者正確認知不足、專業價值不受重視、人力不足、缺乏專業認證與政策主責單位分散等挑戰。產業端普遍關注四大議題：公私協力、醫照整合、第三財源與科技導入，並認為如果要讓高齡產業從照顧服務走向生活產業，就必須透過政策引導、產業創新與民間資源共同投入，以補足公費制度外的高齡生活多元需求。
在第二段跨界對談中，工研院產科國際所張慈映副所長表示，居家照顧與分散式服務已經是全球趨勢，「家」對高齡者而言不只是空間，更是最自在、安全、有心理安定感的生活場域。高齡產業是一個多元需求的花瓣型產業，未來必須透過線上與線下平台的合作，讓需求者看得到、買得到，也讓物管、社區和服務業者找得到彼此。
國泰人壽凃薏如副總經理指出，可以看出高齡需求越來越龐大，但台灣還沒有形成可持續發展的商業生態系，因此必須從社福邏輯逐步轉向產業邏輯，讓民間資源有機會長期投入。金融保險業不應只停留在事後理賠，可以進一步走向事前預防，串接健康促進、生活場景、居家及社區服務，成為高齡產業跨界整合的重要角色。
林莉婷執行長表示，台灣銀髮產業的下一階段是重新定義「高齡者如何生活」，從日本附服務高齡者住宅經驗及產業調查，可以看見未來不動產業將從「提供房子」升級為「打造生活支持場域」。面對老舊公寓普遍存在室內外高低差、缺乏安全公設及社區支持等問題，將捷從通用設計、全齡安全空間、智慧軟硬體整合到健康諮詢、社區服務與數位平台串接，逐步把住宅社區轉化為可支撐高齡生活的基礎建設。未來將捷以「地產建築 × 生活服務 × 數位平台 × 跨界合作」為方向，從地段、坪數和硬體規格，延伸為提供安全、可達、可服務、可長期營運的全齡友善生活場域。
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