房東噩夢租客欠租 專家教這終極絕招

【金筱筑/採訪報導】全台房市熱，在房價只漲不跌、市區租屋需求仍就居高不下的情形下，不少手中有閒錢的民眾會考慮當新手包租公，但若不幸遇到惡房客，租屋遲繳或不付費、甚至破壞裝潢、環境髒亂，專家建議，房東最好還是將租約公證，遇惡房客，協議無效，可向法院聲請強制執行，可保障房東相關權益。

｜租屋前 過濾好承租人身分

身為包租公，想要避開地雷租客，首先，可以先從來電詢問時間與說話態度、是否為本人打的電話進行初步篩選觀察，之後等碰到面後則可透過閒聊的方式，了解承租人收入與工作穩定狀態、現居地址為何，藉此來了解租客是否會依照契約正常繳租金、生活習慣是否正常。

假如見過面後覺得房客沒問題，房東也已在事前作好拍照、錄影，確保房客滿意當下屋況、且租金價錢也有談妥，則雙方在簽約時，除了依照內政部頒布的《租賃契約》規範填妥合約之外，也要約定雙方是否能提前終止租約，或是當定期契約即將到期時，規定應提前與房客聯繫訂新約事宜，千萬不要因為房客一直說找不到時間簽約，所以就通融繼續讓他放過期，使契約變成不定期租約。

｜不定期租約 對於屋主相對不利

假如當租約已到期，租客、房東並未在簽新的合約，但租客繼續承租，根據《民法》451條，此時租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」關係，依《土地法》第100條，必須滿足以下6種狀況，房東才能收回房子，對於房東相對不利。

一、像是出租人收回自住或重新建築時
二、租客自行將房屋轉租於他人時
三、房客積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時
四、租客以房屋供違反法令之使用時
五、承租人違反租賃契約時
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時

假如租客並沒有發生上述情形，又加上房東收回房屋是用來再轉租他人，房東是無法立即收回房子的，換言之，只要房客有照時間繳租金，也沒有違約，那房東就無法自行把房客趕走，必須跟房客協商，而且通常要付一筆搬遷費，才能把房客請走，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠也提醒，收回自住或改建雖然是收回房子的合法理由之一，但未來若上法院訴訟，就可能必須提出名下只有這間出租房屋的證明，或是店面要收回自用時，準備相關準備開業的計畫，訴訟上比較容易獲得法院認同。

而為了避免自動成為不定期租約，某些屋主會事先在租約上約定：「期滿後，絕不續租、不視同合約繼續」或「要續租應在租約前一個月另訂契約」，才能避免因為沒注意到租期屆滿，而導致租賃雙方變成不定期限租賃關係，而無法將房屋收回他用的不利情形。因此律師建議，房東、租客雙方可以先自行協調合理的搬遷時間、或是補償搬遷費用等達成雙方共識。

｜「催告」在法律上是必要條件

倘若房東已經謹慎過濾租客，卻仍碰到租客欠繳房租的情況，對此，曹筱筠表示，首先，房東要先有催繳租金的證據，無論是用LINE、電話、信件催繳等證據都要保存下來，若房客依舊沒有繳錢，之後房東就必須寄1~2次的存證信函，證明有做出催繳的動作。

政理法律事務所李志正律師指出，「催告」在法律上是必要條件，依據《民法》第440條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。

但要注意，像有些房東可能會寫只要租客欠繳租金1個月就終止合約，但曹筱筠指出，依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條規定，承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳，房東才能終止合約。若房東私自規定欠租1個月就終止合約，就會牴觸租賃專法。

｜房客有繳房租欠水電費　房東也不能馬上終止租約

假如房客有繳房租但是欠繳水電費，房東也不能因為這種理由馬上終止租約，需待房客欠繳的水電費用達2個月房租金額，方能終止租約。

如果要避免麻煩，曹筱筠表示，房東可以變更用電戶名為承租人，通常水費是2個月沒繳就斷水，電費、瓦斯費4個月沒繳也會斷電、斷瓦斯，房東讓房客自己來承擔沒有繳交水電費的責任，千萬不可逕自對房客採取斷水斷電等措施，以免觸犯《刑法》強制罪。

此外，房東在簽約的時候除了押金之外，也要在合約上註明水、電、瓦斯費2個月沒繳就解約，當發生房客欠繳租金或該繳的費用如水電費沒有繳，房東可申請強制執行。或者，房東有水電費沒要回來，可在房客租約到期時從押金扣除。

｜簽約後去公證 老實報稅有保障

不過李志正認為，房東若真要獲得完好保障，建議簽完約最好還是要經過法院或是請民間公證人公證，避免有假資料的嫌疑。

至於房屋租賃的公證費用，主要會分為兩種計算方式，第一種為總租金+保證金；第二種則是房屋課稅現值+保證金，兩者取其高來計算。若以租約1年，每月租金2萬元，保證金4萬元的房屋租賃，房屋課稅現值為85萬來算的話，依照公證費用標準表來看，則公證費用得要4500左右。

但有些房東會害怕，一公證就代表得要報稅，但律師強調，公證後的租約才能成為最有效的保護傘，房東若有確實合法報稅，未來若有遇到惡房客，在法律上才站得住腳；而且近期國稅局查稅查很兇，房東若主動報稅，並且只要未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前自動完成補報並補繳稅款及加計利息，就可免予處罰。

TIPS：

民眾若擔心房子租到問題房客，不如考慮透過包租代管的方式來出租房子，透過業者與房東簽訂3年包租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給該房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客，並管理該住宅，可以保證房東收入，也能藉此篩選租客品質。

此外，房東加入內政部的包租代管計畫，房屋稅、地價稅、租賃所得稅將給於減免，也會提供修繕以及居家安全相關保險費用、租金差額及公證費補助。